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Modelo de Contrato: Imobiliário – Contrato – Convenção de Condomínio – Objeto: Administração Interna – Convenção de condomínio em edifício, para administração, conservação e ordem interna.

Convenção de condomínio em edifício, para administração,  conservação e ordem interna.

 

CONVENÇÃO PARA CONDOMÍNIO

Os abaixo assinados, titulares de direito e ação sobre CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO … firmam a presente Convenção, para a administração, conservação e ordem interna do Edifício, que se regerá pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, pela legislação posterior complementar, pelas disposições gerais desta Convenção, pelo Regimento Interno e demais Regulamentos aprovados por Assembléia Geral, dentro das formalidades legais e do quorum legal ou convencionalmente previsto. Esta Convenção será devidamente registrada em Cartório do Registro de Imóveis, é obrigatória para todos os condôminos e só poderá ser modificada pelo voto de 2/3 (dois terços) das frações ideais componentes do Condomínio. O Regimento Interno e demais Regulamentos poderão ser modificados, em Assembléia Geral especificamente convocada, por maioria absoluta das unidades componentes do Condomínio.

Capítulo I

Da Propriedade

Art. 1º – O Condomínio do Edifício …………… é constituído de partes comuns a todos os condôminos e de unidades autônomas de propriedade exclusiva de cada comunheiro.

Art. 2º – O Edifício ………….. é constituído de subsolo, pavimento térreo, …….. pavimentos-tipo e cobertura, com … (….) apartamentos sendo quatro em cada pavimento-tipo, e uma loja, localizada no pavimento térreo, que tomou o número de …, cabendo a cada uma das unidades autônomas a fração de ……… avos do terreno e das coisas comuns.

Art. 3º – São consideradas partes em comum do Condomínio e de serviço de Edifício, ressalvadas as hipóteses reguladas em Lei, inalienáveis e indivisíveis, todas aquelas previstas no art. 3º, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, especialmente:

a) o terreno sobre o qual foi construído o Edifício, com ……. m2;
b) o parqueamento para automóveis, localizado no subsolo, com …… m2;
c) área localizada no pavimento térreo, na parte dos fundos, com …… m2;
d) o apartamento destinado ao zelador, com ……. m2;
e) a entrada social do edifício, com …….. m2;
f) a entrada de serviço e de acesso ao parqueamento subterrâneo, com …….. m2;
g) o depósito de lixo, com ……. m2;
h) a área de recreação localizada na cobertura com ……. m2;
i) as áreas de circulação, em cada um dos pavimentos-tipos, cada qual com ……. m2;
j) as caixas d’água;
l) os dois elevadores, com a respectiva caixa de máquinas e seus acessórios;
m) os poços de ventilação;
n) as instalações de ventilação e as de águas, esgotos sanitários, pluviais, incêndios, luz, gás e telefones, até os pontos de intersecção com as ligações de propriedade exclusiva de cada condômino;
o) o tubo coletor de lixo;
p) as fundações, estruturas, lajes, paredes que limitam as unidades autônomas, escadas, patamares e tudo o mais que por sua natureza, se destine ao uso dos condôminos.

Art. 4º – São consideradas coisas de propriedade exclusiva de cada condônimo as respectivas unidades autônomas, respectivamente numeradas de … a …, …, a …, …, a …, …, a …, e Loja … com todas as suas instalações internas, encanamentos, ralos, registros, eletrodutos, até as respectivas linhas-tronco, conforme as plantas e especificações técnicas, bem como os aparelhos e equipamentos integrantes das respectivas unidades autônomas.

Art. 5º – Ressalvadas as hipóteses previstas em Lei, o aspecto arquitetônico do Edifício só poderá ser modificado pela unanimidade dos votos componentes do Condomínio e as alterações em coisas de propriedade comum dependerão da aprovação de 2/3 (dois terços) dos condôminos.

Capítulo II

Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Art. 6º – São direitos dos condôminos:

a) usar, gozar, fruir e dispor das respectivas unidades autônomas, como melhor lhes aprouver, desde que respeitadas as disposições desta Convenção, do Regimento Interno e demais regulamentos da mesma decorrentes, da Lei nº 4.591, de 16/12/1964, das demais leis aplicáveis, e às normas da moral;
b) comparecer ou fazer-se representar nas Assembléias Gerais do Condomínio, podendo nelas propor, discutir, votar e ser votado, aprovar, impugnar, rejeitar qualquer proposição, desde que quites com o pagamento das cotas condominiais ordinárias ou extras;
c) examinar livros, arquivos, contas e documentos outros, podendo, a qualquer tempo, solicitar informações ao Síndico ou a Administradora, sobre as questões atinentes à administração do Condomínio;
d) fazer consignar no livro de  atas das Assembléias ou no livro de sugestões e reclamações do Condomínio, eventuais críticas, sugestões, desacordos ou protestos contra atos que considerem prejudiciais à boa administração do Condomínio, solicitando ao Síndico, se for o caso, a adoção de medidas corretivas adequadas;
e) fazer uso das partes comuns do Condomínio, sobre elas exercendo todos os direitos que lhes são legalmente conferidos, bem como pelos que lhes conferem esta Convenção e o Regimento Interno, desde que não impeça uso igual aos demais comunheiros.

Art. 7º – São deveres dos condôminos:

a) cumprir e fazer cumprir, por si, seus herdeiros, familiares, locatários, serviçais, visitantes e sucessores a qualquer título, o disposto nesta Convenção e no Regimento Interno; na Lei nº 4.591, de 16/12/1964;
b) concorrer para as despesas comuns, na proporção fixada pelo Capítulo III desta Convenção, de acordo com o orçamento anualmente fixado por Assembléia Geral, ou suas alterações subseqüentes, também aprovadas por Assembléias Gerais, recolhendo as quotas nos prazos estabelecidos;
c) responder pelas multas aplicadas pelo Síndico, por infração comprovada desta Convenção, do Regimento Interno ou da Lei nº 4.591, de 16-12-1964;
d) respeitar a Lei do Silêncio, especialmente após às 22 horas;
e) zelar pelo asseio e segurança do prédio, lançando o lixo, restos e detritos pelo tubo coletor próprio, devidamente envolvidos em pequenos pacotes ou sacos plásticos, nada podendo ser lançado para as partes comuns e muito menos para a rua, pelas janelas, proibição esta que inclui especificamente, cinza de cigarros;
f) comunicar ao Síndico qualquer caso de moléstia contagiosa, infecciosa ou endêmica, para as providências cabíveis junto às autoridades sanitárias;
g) facilitar ao Síndico, ou seu preposto, o acesso às unidades autônomas, para vistorias em casos de infiltrações, vazamentos ou demais causas;
h) manter em perfeito estado de conservação todas as instalações internas das respectivas unidades autônomas, de forma a evitar prejuízos ao Edifício, ou a outros condôminos, por infiltrações, vazamentos ou problemas daí decorrentes;
i) comunicar ao Síndico qualquer avaria ou mau funcionamento das instalações internas dos apartamentos que, por motivo de força maior, não possam ser imediatamente reparadas;
j) caberá a cada condômino a iniciativa e o ônus pela conservação e reparação das instalações internas dos apartamentos respectivos, bem como das tubulações de luz, gás, água, esgotos, telefones etc., até o encanamento-Tronco;
l) cada condomínio será obrigado a reparar, por sua conta, todos e  quaisquer danos que nas partes comuns ou a qualquer dos demais apartamentos do Edifício forem causados por defeitos nas instalações da sua propriedade, não reparadas a tempo podendo o Síndico ou os condôminos prejudicados exigir do responsável o ressarcimento do custeio da reparação integral dos danos daí derivados;
m) o condômino em cuja unidade autônoma forem realizadas obras, será responsável pela limpeza dos corredores e outros locais onde transitarem materiais de construção ou entulhos, os quais não poderão ser depositados em qualquer espaço de uso comum, correndo por sua conta e risco, os ônus e prejuízos que resultarem nas partes comuns do Edifício, proibição esta que se estende à colocação dos mesmos no interior das unidades de modo que seja visível da rua;
n) mesmo nas áreas de fundos é vedada a colocação externa de secadores que deixam gotejar;
o) é proibida a colocação de vasos, garrafas etc., nas janelas do edifício;
p) é proibido manter ou guardar nas unidades ou nas partes comuns substâncias perigosas à segurança do Edifício ou de seus ocupantes, tais como inflamáveis, explosivos etc.;
q) é proibido realizar obras que possam afetar a segurança das estruturas, ou lhes aplicar peso excessivo por depósitos, piscinas etc.;
r) os pisos das unidades não deverão ser lavados de modo a inundar as partes comuns e unidades próximas, nem as mesmas produzir infiltrações;
s) é proibido alugar ou transferir a qualquer título a unidade autônoma a pessoas de vida duvidosa ou de maus costumes, ou a converter em pontos de encontro, discotecas, agremiações política ou assemelhados, que se afastem da destinação residencial e familiar do prédio;
t) é proibido transportar nos elevadores cigarros ou similares acesos, bem como é proibido transportar nos mesmos quaisquer animais;
u) é vedado deixar abertas ou entreabertas as portas das unidades autônomas;
v) os condôminos e demais moradores se obrigam a manter fechadas à chave as entradas do prédio, no horário regulamentar de 22 às 7 horas, e a assistir seus visitantes, médicos etc., que devam entrar os sair durante esse período, evitando chamamento em altas vozes, assovios etc., entre a rua e a respectiva unidade autônoma, bem como qualquer outra perturbação do silêncio e sossego do prédio;
w) são proibidas aglomerações nas partes comuns a presença nas mesmas de vendedores e propagandistas, e os jogos ou brincadeiras de qualquer tipo, exceto, neste último caso, no terraço de recreação em horas autorizadas pelo Síndico, e desde que as crianças estejam acompanhadas pelos responsáveis;
x) ressalvadas as ocasiões de obras é proibido bater ou produzir impactos que afetem as demais unidades.

Capítulo III

Das Despesas Atribuídas aos Condôminos

Art. 8º – São conferidas despesas comuns que devem ser suportadas por todos os condôminos, na proporção determinada pelo parágrafo 1º deste artigo, todas aquelas constantes do orçamento a ser anualmente aprovado em Assembléia Geral Ordinária, como sejam, os salários dos empregados, as contribuições previdenciárias, as despesas com luz, força e gás relativas às partes comuns, taxas e esgotos, serviço e material para desinfecção, dedetização, desratização e limpeza das partes comuns, manutenção, remoção ou substituição de peças dos elevadores, das bombas de elevação e sucção de água, do equipamento de prevenção contra incêndio e demais equipamentos, além dos impostos, taxas, prêmios de seguro e contribuições de qualquer natureza que incidam sobre o Edifício, a remuneração do Síndico e da administradora de imóveis contratada e as despesas com a conservação dos elevadores.

§ 1º – Cada uma das unidades … a …, … a …, … a … e … a …. contribuirão para as despesas comuns na proporção de … avos por cada unidade; o apartamento …, localizado na cobertura do Edifício, contribuirá com … avos.
§ 2º – A loja … fica isenta do pagamento das despesas comuns, pagando porém o seguro da edificação, na proporção de … avos e os serviços que, efetivamente, utilizar.

Art. 9º – As despesas referentes a consertos e obras de qualquer natureza nas partes comuns do Edifício, até o valor de ………………………….., poderão ser efetuadas pelo síndico, ouvido o Conselho Consultivo, independentemente da convocação da Assembléia, o qual providenciará imediatamente o rateio correspondente, caso o saldo existente na conta corrente do Condomínio seja insuficiente. Para cada despesa equivalente à prevista neste artigo deverá haver posterior ratificação da Assembléia que, uma vez confirmada, revalidará a autorização acima. Para a realização de obras que excedam o valor acima previsto, deverá ser convocada uma Assembléia Geral que a autorize.

Art. 10 – Haverá um Fundo de Reserva para a realização de despesas não previstas no orçamento, Terá este o valor correspondente a …..% (…… por cento) do valor das contribuições condominiais ordinárias, podendo ser movimentado pelo Síndico, com a aquiescência do Conselho Consultivo.

Art. 11 – As cotas condominiais ordinárias poderão ser cobradas, mensal ou trimestralmente, a critério da Assembléia Geral. Em caso de cobrança mensal, o vencimento recairá no dia …..(…….) do mês a que se referir. Se for trimestral a cobrança, recairá o vencimento no dia …… (……..) do primeiro mês do trimestre a que se referir.

Parágrafo único – A cobrança das cotas extraordinárias poderá ser efetuada em datas diversas.

Art. 12 – Todo e qualquer dano causado ao Edifício em suas partes comuns deverá ser indenizado por quem o causar. No caso de morador, locatário, dependente ou visitante, responderá o proprietário pelas despesas.

Capítulo IV

Da Destinação, Uso e Fruição

Art. 13 – Os apartamentos têm destinação exclusivamente residencial, sendo vedada qualquer outra destinação, inclusive a sublocação ou cessão gratuita ou onerosa parcial das unidades.

Art. 14 – A loja … localizada no pavimento térreo, tem destinação exclusivamente comercial, ficando porém excluídos os ramos de bar, lanchonete, restaurante, boate, discoteca, açougue, oficina mecânica, borracheiro e qualquer outro que possa pertubar a tranqüilidade e o sossego dos moradores.

Art. 15 – Aos proprietários, seus dependentes, locatários, serviçais ou moradores a qualquer título, é vedado o uso das partes comuns do Condomínio para depósitos de qualquer natureza, especialmente entulhos, móveis etc., bem como é expressamente proibido o ajuntamento ou reunião de pessoas, exceto nas reuniões do Condomínio.

Art. 16 – Fica expressamente proibida a manutenção de animais nas unidades autônomas ou em partes comuns do Condomínio.

Capítulo V

Da Administração do Condomínio

Art. 17 – A administração do Condomínio será exercida por um Síndico, preferencialmente condômino ou morador no prédio, eleito em Assembléia Geral, com mandato remunerado de um ano, podendo ser reeleito.

Art. 18 – Compete ao Síndico, além das atribuições específicas e constantes do § 1º, do art. 22, da Lei nº 4.591, de 16/12/1964:

a) organizar o quadro dos empregados para os serviços comuns, designando-lhes atribuições, deveres e obrigações;
b) admitir, demitir e punir, os empregados do Edifício, bem como fixar seus respectivos salários, dentro do estabelecido no orçamento contratual;
c) contratar engenheiros, advogados, peritos, contadores etc., quando necessário, para a defesa dos interesses do Condomínio;
d) ter sob sua guarda e transferir ao seu sucessor todos os valores, livros, documentos, plantas, registros etc., e tudo o mais de propriedade do Condomínio;
e) cobrar inclusive judicialmente, as quotas condominiais ordinárias ou extras, aprovadas por Assembléia, e que estejam em atraso, bem como cobrar as multas estabelecidas;
f) receber e dar quitação em nome do Condomínio, movimentar contas bancárias, representar o Condomínio perante repartições públicas e entidades privadas e praticar todos os demais atos necessários à administração, inclusive financeira do Condomínio;
g) notificar, por escrito, o condômino infrator de qualquer dispositivo desta Convenção, do Regimento Interno ou da Lei nº 4.591, de 16/12/1964;
h) remeter, mensal ou trimestralmente aos condôminos, um resumo das receitas e despesas do Condomínio, apresentando, quando solicitado, os documentos comprobatórios;
i) elaborar, com a assistência do Conselho Consultivo, o orçamento anual;
j) convocar Assembléias Gerais Ordinárias no primeiro trimestre de cada ano, e Assembléias Gerais Extraordinárias, sempre que se fizer necessário.

§ 1º – As funções administrativas poderão ser delegadas a pessoas jurídicas da confiança do Síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da Assembléia Geral.
§ 2º – O Síndico não é pessoalmente responsavél pelas obrigações que assumir em nome do Condomínio. Responderá, porém, se for o caso, pelo excesso de representação.
§ 3º – Das decisões do Síndico caberá recurso para a Assembléia Geral, que poderá ser convocada por solicitação escrita do interessado, que arcará com todas as despesas da convocação, salvo se o recurso for provido.

Art. 19 – Será eleito na mesma Assembléia que eleger o Síndico, e pelo mesmo período, permitida a reeleição, um Conselho Consultivo composto de três membros, todos condôminos.

Parágrafo único – Poderão ser eleitos até dois condôminos para Suplentes do Conselho Consultivo, que substituirão os efetivos em seus impedimentos eventuais ou definitivos.

Art. 20 – Ao Conselho Consultivo compete, além do estabelecido no parágrafo único, do art. 23, da Lei nº 4.591, de 16/12/1964:

a) agir coletivamente e orientar o Síndico, quando solicitado, sobre assuntos de interesse do Condomínio;
b) encaminhar e dar parecer sobre as contas do Síndico;
c) autorizar a movimentação do Fundo de Reserva;
d) autorizar ou não a realização de obras até o valor de dez salários-referência, vigentes neste Estado.

§ 1º – Dentre os membros do Conselho Consultivo será escolhido um Presidente, a quem competirá substituir o Síndico em seus impedimentos eventuais.
§ 2º – As decisões do Conselho Consultivo serão sempre tomadas por maioria de votos.

Art. 21 – O Síndico, ou qualquer dos membros do Conselho Consultivo poderão ser destituídos pelo voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos presentes em Assembléia Geral especialmente convocada para este fim.

Capítulo VI

Das Assembléias Gerais

Art. 22 – A Assembléia Geral é o orgão soberano do Condomínio, reunindo-se em local, data e hora indicados no edital de convocação.

Art. 23 – A Assembléia reunir-se-á:

a) Ordinariamente, no primeiro trimestre de cada ano, para discutir, aprovar ou rejeitar, no todo ou em parte, as contas do exercício anterior, aprovar o orçamento para o novo exercício, eleger o Síndico e o Conselho Consultivo e tratar de assuntos de interesse geral;

b) Extraordinariamente, sempre que se fizer necessário, podendo ser convocada pelo Síndico, por condôminos que representem 1/4 (um quarto) das unidades autônomas competentes do Condomínio, ou pelo Conselho Consultivo, especificamente no caso previsto pelo § 3º, do artigo 18, desta Convenção.

§ 1º – As convenções para as Assembléias Gerais serão feitas através de cartas circulares enviadas para tosdos os condôminos, com antecedência mínima de oito dias da data fixada para a sua realização e por publicação na imprensa, devendo constar do edital os assuntos a serem tratados, além da hora e local para a sua realização.
§ 2º – As Assembléias serão realizadas em primeira convocação com a presença de maioria absoluta dos condôminos, ou em segunda e última convocação, com qualquer número de presentes, trinta minutos após o horário designado para a sua realização em primeira convocação.
§ 3º – As Assembléias serão presididas por qualquer condômino, exceto o Síndico, que escolherá dentre os presentes, o Secretário incumbido de lavrar a ata em livro próprio, que será assinado pelos membros da Mesa e pelos condôminos que assim o desejarem.
§ 4º – Os condôminos poderão se fazer representar por procuradores devidamente habilitados, munidos de instrumentos revestidos das formalidades legais.
§ 5º – Nas Assembléias cada unidade terá direito a um voto. Caso, por qualquer motivo, uma unidade vier a pertencer a duas ou mais pessoas, dentre eles uma será escolhida para representá-la.
§ 6º – Os Condôminos que estiverem em débito para com o Condomínio, seja este oriundo do atraso no pagamento de quotas condominiais ordinárias ou extras, ou de multas aplicadas pelo Síndico, não terão direito a voto nas Assembléias.
§ 7º – As decisões das Assembléias, ressalvados os casos do quorum especial previstos em Lei ou nesta Convenção, serão sempre tomadas por maioria de votos dos presentes o obrigam a todos os condôminos, mesmo os ausentes.
§ 8º – As decisões das Assembléias Gerais serão levadas ao conhecimento dos condôminos, nos oito dias subseqüentes à sua realização.

Capítulo VII

Dos Seguros e da Destinação em Caso de Sinistro

Art. 24 – Fazem parte integrante desta Convenção os artigos 13 a 18 e seus parágrafos, da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Capítulo VIII

Da Garagem

Art. 25 – O Edifício possui, no subsolo, área destinada ao parqueamento de veículos, cuja utilização será objeto do regulamento próprio, vez que não existem vagas vinculadas a qualquer das unidades.

Capítulo IX

Das Penalidades

Art. 26 – Pelo não cumprimento às disposições desta Convenção, do Regimento Interno, dos Regulamentos, ou da Lei nº 4.591, de 16/12/1964, ficarão os condôminos, seus dependentes, locatários, serviçais ou sucessores sujeitos às seguintes penalidades:

a) por infração comprovada ao artigo 5 desta Convenção: multa de ………………… por ocasião do respectivo pagamento, além da obrigação de repor as coisas em seu estado primitivo, no prazo de trinta dias, a contar da data da comunicação escrita do Síndico ou de quem suas vezes fizer;
b) perda do direito de voto e de representação nas Assembléias, se não estiverem quites com o pagamento das contribuições condominiais ordinárias ou extras, ou de multas aplicadas pelo Síndico, por infração comprovada da Convenção ou da Lei do Condomínio;
c) o pagamento das quotas condominiais ordinárias ou extras em data posterior à estabelecida será acrescido dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, além da multa de ……% (……. por cento), sendo que, passados cento e oitenta dias sem que o débito tenha sido quitado, será este atualizado com base nos índices fixados pelo Governo Federal;
d) no caso de cobrança judicial do débito relativo a quotas condominiais ordinárias ou extras, ou de multas aplicadas judiciais e honorários advocatícios;
e) quando ocorrerem estragos ou danos à propriedade comum, por culpa ou negligência do condômino, seu inquilino, dependentes, serviçais ou sucessores, ou por força de defeitos nas instalações das respectivas unidades autônomas, o responsável responderá pelo custo dos reparos que serão mandados executar pelo Síndico que, antes, por escrito, comunicará o responsável. Ao custo dos reparos, se não realizados pelo responsável, no prazo de trinta dias a contar da data do recebimento da comunicação do Síndico, serão acrescidos 10% (dez por cento), que reverterão em favor do Condomínio, sem prejuízo das outras penalidades previstas em Lei ou nesta Convenção;
f) o condômino que der causa a despesas suportará sozinho o excesso correspondente;
g) pelo não cumprimento de qualquer disposição desta Convenção do Regimento Interno, dos Regulamentos ou da Lei do Condomínio, exceto nos casos em que houver sido prevista outra penalidade, ficará o infrator sujeito ao pagamento da multa equivalente a dois salários-referência vigentes no Estado de ….., que será cobrada em dobro, em caso de reincidência.

Art. 27 – Independentemente de quem tenha sido o infrator, as multas serão sempre aplicadas ao proprietário da unidade, que poderá acionar regressivamente o causador do dano, após pagar a multa.

Parágrafo único – As multas por infração a esta Convencão, ao Regimento Interno, aos Regulamentos, ou à Lei número 4.591, de 16/12/1964, serão aplicadas pelo Síndico, delas cabendo recurso para a Assembléia Geral.

Capítulo X

Das Disposições Gerais

Art. 28 – Os proprietários, promitentes compradores, cessionários, promitentes ces-sionários, usufrutuários ou adquirentes a qualquer título, se obrigam por si, seus herdeiros, locatários, serviçais, visitantes e sucessores a qualquer título, pelo fiel cumprimento desta Convenção, do Regimento Interno e dos Regulamentos do Condomínio do Edifício … sendo obrigatório, em caso de venda, doação, cessão, legado, usufruto, locação ou alienação da unidade autônoma, a qualquer título fazer constar dos respectivos títulos a obrigação de respeitar a presente Convenção, o Regimento Interno e os demais Regulamentos do Edifício.

Art. 29 – Os casos omissos serão resolvidos pelo Síndico, com assistência do Conselho Consultivo, à vista das leis que regem os condomínios ou da jurisprudência firmada em torno do assunto amigável ou judicialmente.

Art. 30 – Fica eleito o foro da Cidade de … com renúncia expressa de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir qualquer ação ou dúvida que, direta ou indiretamente, decorra da presente Convenção.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

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TESTEMUNHAS(1)
Nome (RG, CPF, endereço)
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TESTEMUNHAS(2)
Nome (RG, CPF, endereço)

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