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Modelo de Contrato: Imobiliário – Contrato de Locação Comercial – Objeto: Locação de Imóvel Comercial – Estabelecimento de regras para locação com fins comerciais. Constituição de fiador no mesmo instrumento de contrato

Estabelecimento de regras para locação com fins comerciais. Constituição de fiador no mesmo instrumento de contrato

 

CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL

LOCADOR…:
LOCATÁRIO:
FIADORES..:
OBJETO DA LOCAÇÃO: O objeto do presente contrato é a locação do imóvel consistente na loja de uso comercial, localizada no Edifício …, na Praça … nº …, na Comarca de …
FINALIDADES DA LOCAÇÃO: …
PRAZO DE LOCAÇÃO: O prazo desta locação é de 36 (trinta e seis) meses, com início em …/…/… e término em …/…
VALOR DO ALUGUEL MENSAL INICIAL: O aluguel é de R$ …
VALOR DA BONIFICAÇÃO: R$ … (…) para pagamento até o dia … do mês do calendário seguinte ao vencido.

FORMA DE PAGAMENTO: O aluguel vencerá no dia  … de cada mês, podendo ser pago até o dia … do mês seguinte ao vencimento, na Rua … nº …, na Comarca de … – … ou onde o LOCADOR vier a indicar. Ultrapassado o prazo para pagamento do aluguel e/ou encargos serão automaticamente acrescidos da multa de 10% (dez por cento), atualização monetária com base nos índices legais e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês calculados desde a data do vencimento até a do efetivo pagamento e ainda honorários de cobrança na base de 10% (dez por cento) sobre o total apurado.

REAJUSTES DO VALOR DO ALUGUEL: O aluguel será reajustado anualmente, durante o tempo em que o locatário permanecer na posse do imóvel, de acordo com os índices de variação do IPC (FGV), calculados cumulativamente. Na falta do IPC (FGV), a correção monetária será calculada com base em um dos índices a seguir sucessivamente indicados: IPC-FIPE; IGP-FGV; FGP-M-FGV; IGP-DI, ou na falta desses índices, a correção monetária será calculada com base no índice oficial que porventura venha a substituí-los.

A periodicidade anual, supra referida, poderá ser diminuída ao menor intervalo de tempo permitido por legislação futura o que ocorrerá imediatamente e independentemente de qualquer aviso ou notificação.

Cláusula 1ª – O aluguel referido neste contrato, bem como o IPTU, seguro e outras taxas ou tributos que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, deverão ser pagos diretamente e mensalmente pelo locatário, juntamente com o aluguel.

§ único – Sempre que o locatário for pago até a data convencionada no preâmbulo deste instrumento, dentro do horário comercial bancário, ou horário de atendimento das centrais de cobrança, o locatário será premiado com uma bonificação expressa no preâmbulo. A bonificação sofrerá idêntica correção daquela praticada em relação ao aluguel. No caso de o dia convencionado para pagamento do locatício, recair em sábados, domingos ou feriados, o prazo será automaticamente prorrogado para o primeiro dia útil seguinte.

Cláusula 2ª – No caso de falta de pagamento do aluguel e dos encargos convencionados, a importância devida será acrescida de juros de mora legais de 1% (um por cento) ao mês, correção monetária, se o atraso for superior a 30 (trinta) dias, e de juros compensatórios de mercado, se o atraso for superior a 5 (cinco) dias. Em qualquer procedimento judicial que o LOCATÁRIO der causa, correção por sua conta, além do principal, todas as custas e despesas oriundas dessa medida e ainda honorários de advogado e na razão de 20% (vinte) por cento, sobre o valor da ação, mesmo em caso de purgação da mora, ou quando os valores forem liquidados extrajudicialmente no escritório do LOCADOR, ou de sua procuradora, para onde os recibos respectivos serão encaminhados sempre após o dia imediato do vencimento.

§ 1º – O pagamento de quaisquer alugueres, não implica renúncia de obter a cobrança de eventuais diferenças de alugueres, encargos ou impostos que eventualmente não tiverem sido lançadas nos respectivos recibos de aluguel.

Cláusula 3ª – Não é permitida a transferência deste contrato, no todo ou em parte, a sublocação ou empréstimo do imóvel locado sem o prévio consentimento por escrito do LOCADOR, mesmo que a transferência, a sublocação ou o empréstimo parcial ou totalmente considerados sejam firmas oriundas de alterações contratuais, bem como sociedade formada pelo LOCATÁRIO e terceiros.

§ 1º – O LOCATÁRIO nesta oportunidade, declara que utilizará o imóvel para a finalidade exclusiva especificada e declarada neste instrumento, bem como já são conhecedores dos afins e usos permitidos pela municipalidade, correndo por sua conta e risco a mudança de zoneamento e/ou utilização futura do imóvel, não lhes cabendo nenhum direito de indenização sob qualquer pretexto, caso lhe seja impedido o uso do imóvel pela Municipalidade, ou negado Alvará de funcionamento.

Cláusula 4ª – São de responsabilidade do LOCATÁRIO as despesas com o consumo de luz e força elétrica, água e esgoto, imposto predial e territorial urbano, seguro contra incêndio e demais encargos que incidam ou venham incidir sobre o imóvel locado; o LOCATÁRIO se obriga a pagá-los diretamente aos órgãos arrecadadores, podendo o LOCADOR exigi-los juntamente com o aluguel.

§ 1º – Todavia, poderá o LOCATÁRIO a seu critério contratar o seguro adicional de bens internos que guarnecem o imóvel.

Cláusula 5ª – O LOCATÁRIO reconhece receber neste ato o imóvel objeto desta locação, em perfeitas condições de ser imediatamente utilizado, tudo conforme “termo de vistoria” assinado pelas partes contratantes, e que passa a fazer parte integrante deste instrumento, obrigando-se assim a mantê-lo e igualmente restituí-lo no término da locação; caso assim não proceder, fica o LOCADOR autorizado a efetuar os reparos e pintura necessárias e restaurar as condições inicialmente recebido; e o LOCATÁRIO se compromete a efetuar o pagamento a ser apresentado, como sendo indenização aos danos ocasionados, conforme orçamento próprio.

§ único – Os consertos e reparações que eventualmente se tornarem necessários no imóvel locado, deverão ser feitos diretamente pelo LOCATÁRIO, às suas próprias expensas, sem que lhe caiba direito a qualquer reembolso ou indenização, no término da locação. Cabe ao LOCATÁRIO, o ônus de provar que o imóvel se encontra em perfeitas condições no término da locação.

Cláusula 6ª – O LOCATÁRIO destina o imóvel objeto desta locação para a finalidade exclusivamente estabelecida no preâmbulo deste instrumento, ou seja, o comércio de confecções, mesa, banho e tecidos, não podendo ser utilizado para finalidades diversas, sem o consentimento prévio e escrito do locador, sob pena de tipificar infração contratual, com a conseqüente rescisão do contrato de locação.

Cláusula 7ª – O LOCATÁRIO obriga-se a levar ao conhecimento do LOCADOR e/ou Administradora do imóvel, as turbações  de terceiros, bem como ocorrendo infiltração de água ou umidade para as providências cabíveis.

§ 1º – Fazer a entrega ao LOCADOR de todas as intimações ou aviso das autoridades públicas, guias de impostos ou taxas no prazo de 24 (vinte e quatro) horas, contados do recebimento, sob pena de responder pelos acréscimos ou multa resultantes da não entrega, bem como, a entregar os comprovantes de retenção do imposto de renda, de acordo com a legislação fiscal vigente.

Cláusula 8ª – No caso do imóvel ser colocado à venda, fica desde já estabelecido que o LOCATÁRIO, na hipótese de não pretender adquiri-lo, deverá permitir que eventuais interessados o examinem, cujas respectivas visitas deverão ser feitas no período compreendido entre às 9:00 e 18:00 horas.

Cláusula 9ª – Ocorrerá a rescisão do presente contrato de locação, de pleno direito, no caso de desapropriação, incêndio ou acidente que sujeite o imóvel locado a obras que importem na sua reconstrução, ainda que impeça o uso do mesmo por mais de 30 (trinta) dias, ou ainda, no caso de se verificar a insolvência, concordata ou falência do LOCATÁRIO e dos FIADORES, mesmo se verificarem atos desabonadores, de ordem civil ou criminal do LOCATÁRIO ou FIADOR, sem prejuízo das demais cláusulas contratuais e da responsabilidade da multa contratual na cláusula 11ª.

Cláusula 10ª – O LOCATÁRIO poderá executar obras de adaptação e decoração necessárias ao exercício da atividade prevista neste contrato desde que não afetem as leis municipais, e sejam  previamente aprovadas pelo LOCADOR. Ditas benfeitorias, desde que realizadas sem o consentimento expresso do LOCADOR, ficarão incorporadas ao imóvel, sem qualquer direito do LOCATÁRIO de retenção ao término da locação.

§ 1º – As benfeitorias executadas no imóvel, com ou sem consentimento do LOCADOR, a ele se incorporarão desde logo sem que assista ao LOCATÁRIO direito de indenização, compensação ou retenção quanto às mesmas, sejam necessárias, úteis ou voluptuárias.

§ 2º – Será lícito, porém, ao LOCADOR, exigir ao final da locação que a loja seja reposta em seu estado primitivo, o que será feito pelo LOCATÁRIO às suas expensas exclusiva.

Cláusula 11ª – Fica estipulada a multa contratual no valor equivalente a 10% (dez por cento), do valor do contrato, vigente na data da infração, sem o desconto, na qual também se obriga solidariamente o fiador, a pagar pelo LOCATÁRIO, por infração de qualquer dispositivo deste instrumento, inclusive por falta de pagamento dos alugueres, abandono do imóvel antes de finda a locação, e outras constituindo-se a multa contratual, por seu valor líquido e certo, em título executivo extrajudicial, com procedimento processual segundo as normas do livro II do Código de Processo Civil, e seu fundamento conforme o inciso II do artigo 585 do mesmo diploma legal.

§ único – A multa contratual será sempre devida integralmente, seja qual for o tempo decorrido do presente contrato, e tantas vezes forem as violações, além da parte infratora arcar com todas as despesas e custas judiciais ou extrajudiciais, decorrentes desta medida, mais juros de mora e honorários de advogados na proporção de 20% (vinte por cento), do valor da ação.

Cláusula 12ª – O LOCATÁRIO assume o formal compromisso de avisar por escrito o LOCADOR de sua disposição de deixar o objeto do presente instrumento, no prazo de 30 (trinta) dias, antes de desocupar o imóvel, sob pena de assim não proceder, ficar sujeito o LOCATÁRIO ao pagamento da multa contratual no valor de um mês de aluguel vigente na data, sem desconto, acrescido dos encargos decorrentes deste contrato (art. 6º, § único da Lei nº 8.245/91).

Cláusula 13ª – O LOCATÁRIO, no término da locação, e por ocasião da entrega das chaves, obriga-se a exibir ao locador, os comprovantes de quitação das despesas de energia elétrica e corte final de luz, fornecido pela Copel, juntamente com o último recibo de aluguel quitado.

Cláusula 14ª – Tendo em vista o caráter intuitu personae  da presente locação ao LOCATÁRIO não poderá sem o consentimento prévio e escrito do LOCADOR, ceder ou transferir a outrem, a qualquer título, gratuito ou oneroso, os direitos e obrigações decorrentes deste contrato, nem emprestar ou sublocar, no todo ou em parte, a loja ou, sob qualquer forma, permitir a terceiros o uso desta, sob pena de rescisão da locação, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial.

§ 1º – É facultado, porém, ao LOCADOR transferir os direitos e obrigações decorrentes deste contrato para terceiros, sem que de tal fato decorram outros direitos ao LOCATÁRIO, além dos expressamente previstos neste instrumento.

§ 2º – Todas as solicitações de consentimento ao LOCADOR para a  cessão, sublocação ou transferência aludida na cláusula anterior, deverão ser formuladas com 30 (trinta) dias de antecedência, acompanhadas de todos os dados necessários à sua apreciação, inclusive quanto às eventuais garantias oferecidas, sendo do exclusivo arbítrio do LOCADOR a decisão sobre essa matérias ou quaisquer outras, que importem em alteração da locação ou afetem as disposições e/ou garantias contratuais.

§ 3º – A cessão parcial da locação, também dependerá da autorização do LOCADOR, que fixará, em cada caso, o critério da divisão do aluguel e encargos de locação, sempre por escrito.

Cláusula 15ª – O LOCATÁRIO nomeia e constitui os fiadores, para o fim especial de, conjunta ou separadamente, receberem citações iniciais em ações de despejo ou de rescisão da locação, conforme cláusula 9ª (nona), do presente instrumento, e bem assim, por todas e quaisquer intimações ou notificações judiciais ou extrajudiciais, tudo referente a presente relação de locação, e ainda para efetuar a entrega das chaves no caso de abandono do imóvel pelo LOCATÁRIO, cujo mandato aceitam, firmado a carta de fiança. Outrossim, os fiadores deste logo declaram desistir de eventual ciência em ação de despejo, requerida contra o LOCATÁRIO, ciência cuja existência não implicará na extinção de sua solidariedade nas obrigações contratuais, em todas as suas cláusulas e ressarcimento legais ou contratuais existentes e, mesmo do ônus, que resultarem de eventuais ações propostas judicialmente.

No caso de morte, falência ou insolvência do fiador do presente instrumento, suas obrigações se transferem a seus herdeiros ou sucessores, ficando o LOCATÁRIO obrigado a, no prazo de 15 (quinze) dias, dar substituto idôneo, a juízo de LOCADOR, sob pena de incorrer em infração contratual, resolvendo-se o contrato de pleno direito.

A presente fiança abrangerá todas as majorações legais e/ou contratuais do locatício, bem como, eventuais composições para aumento de aluguel na vigência ou prorrogação do presente instrumento, bem como assim, aumentos decorrentes de “ação revisional de aluguel”, contemplados no artigo 19 da Lei nº 8.245 de 18/10/91, arbitramento provisório de aluguel e ainda, alterações de periodicidade e/ou majorações de aluguel em decorrência de determinações legais e futuras, e finalmente nos casos de composição amigável com o LOCATÁRIO para ajuste de aluguel, ou termo de acordo.

O FIADOR, desde já, autoriza o LOCATÁRIO a fazer acordos para corrigir o valor do aluguel sempre que o mesmo estiver defasado em relação ao preço atual de mercado, bem como, modificar cláusula de reajuste quanto a índice de correção e periodicidade.

Extinguindo-se ou perdendo-se, no curso da locação, a garantia oferecida e enquanto não for ela substituída ou reforçada, poderá o LOCADOR, mediante simples notificação do LOCATÁRIO, passar a cobrar o aluguel antecipadamente, na forma que dispõe o artigo 42 da Lei nº 8.245/91.

Cláusula 16ª – Se no curso do contrato de locação, celebrarem as partes constantes, qualquer acordo para majoração do aluguel acima dos índices oficiais e/ou contratuais, não ficará o LOCADOR inibido de ajuizar a competente “ação revisional de aluguel”, nos prazos da lei, salvo se tal acordo tiver sido hábil para ajustá-lo ao nível de mercado atual, o que deverá ficar ali expressamente convencionado.

Salvo declaração do LOCADOR, quaisquer tolerâncias ou concessões por ele feitas não implicam em renúncia de direitos e/ou em alterações contratuais, não podendo ser invocado pelo LOCATÁRIO como procedentes para se furtar ao cumprimento do contrato. Permanecendo o LOCATÁRIO no imóvel objeto do presente contrato de locação, após escoado o prazo para desocupação voluntária nos casos de denúncia condicionada, ficará o LOCATÁRIO obrigado a pagar um aluguel pena, que vier a ser arbitrado na notificação premonitória, na forma do que dispõe o artigo 575 do Novo Código Civil Brasileiro.

Cláusula 17ª – Tudo quanto for devido em razão deste contrato, notadamente os aluguéis mensais e seus acessórios, será cobrado por ação judicial apropriada, no foro da Comarca de …, com expressa renúncia a qualquer outro por mais privilegiado que seja, o qual desde já fica eleito pelos contratantes, como seu domicílio, para que exercitem e cumpram todos os direitos e obrigações decorrentes do presente instrumento.

Cláusula 18ª – Assim o presente contrato de locação, como fiador e principal pagador, solidariamente responsável com o locatário, pelo fiel cumprimento de todas as cláusulas e obrigações decorrentes deste contrato, as pessoas qualificadas como tal, no preâmbulo deste contrato cuja responsabilidade se estende a todos os aumentos que vierem a ocorrer nos alugueres e demais encargos da locação, inclusive danos, estragos que se verificarem no imóvel locado, responsabilidade essa que prevalecerá, enquanto o LOCATÁRIO permanecer no imóvel, até final entrega de chaves, ainda que o presente contrato, não se renove, e a locação permaneça por prazo indeterminado. O FIADOR, outrossim, fica responsável pelas custas e honorários advocatícios a que vier ser condenado o LOCATÁRIO, em ação de despejo, que eventualmente venha a ser proposta por falta de pagamento de alugueres; ainda que não seja também citado para acompanhar aquela ação. Os FIADORES renunciam expressamente o benefício de ordem previsto pelo artigo 828 do Novo Código Civil, bem como a faculdade que lhes é assegurada pelo artigo 1.500 e 1.503 do mesmo estatuto jurídico, em razão do que firmam o presente.

Cláusula 19ª – Fará parte integrante do presente instrumento o termo de vistoria.

E por estarem assim justos e contratados, de pleno acordo com todas as cláusulas e condições estipuladas no presente contrato de locação, assinam o presente instrumento particular em três vias de igual teor e forma para os mesmos efeitos legais, como de direito.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

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LOCADOR

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LOCATÁRIO

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FIADORES

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TESTEMUNHAS(1)
CPF:
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TESTEMUNHAS(2)
CPF:

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Categoria: Contratos, Imobiliário


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