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Modelo de Petição: Direito Civil e Processual Civil – Petição de Contestação à Reconvenção – Ação de Execução para Entrega de Coisa Certa – Contestação à reconvenção.

Contestação à reconvenção.

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ….. VARA CÍVEL DA COMARCA DE ….., ESTADO DO …..

AUTOS Nº …..

….., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ….., portador (a) do CIRG n.º ….. e do CPF n.º …..,  residente e domiciliado (a) na Rua ….., n.º ….., Bairro ….., Cidade ….., Estado ….., por intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo – doc. 01), com escritório profissional sito à Rua ….., nº ….., Bairro ….., Cidade ….., Estado ….., onde recebe notificações e intimações,  vem mui respeitosamente,nestes autos de AÇÃO DE EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA CERTA (convertida em processo de conhecimento), que move perante este M.M. Juízo em face de …..,  à presença de Vossa Excelência apresentar

CONTESTAÇÃO À RECONVENÇÃO

pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

DOS FATOS

Fora aduzido na exordial (da ação executiva) que as partes celebraram entre si, em data de ………… de ………………. de ………, contrato de compra e venda de estabelecimento comercial / instalações completas / estoque / por permuta de imóvel.

Por força do instrumento por elas entabulado, ficou estipulado que os requeridos, então compradores, se investiriam imediatamente nos direitos sobre o estabelecimento comercial ……….., em troca dos quais se obrigou a pagar o vendedor por meio da dação do imóvel ali qualificado, no valor aproximado de R$ ……………..

Além disso, sendo o valor de alienação do estabelecimento R$ ………….., o vendedor ainda se comprometeu a pagar em favor do comprador a quantia de R$ ……………., o que se realizaria da seguinte maneira: pagaria a quantia de R$ ………….já no momento da celebração do contrato, e o restante quando da transferência do contrato de locação do estabelecimento alienado junto à ……

Como figuravam na qualidade de compromissários compradores do imóvel negociado como pagamento, os requeridos transferiram em favor do autor os seus direitos sobre o mesmo mediante procuração registrada no Cartório Registral do ……….., ficando este encarregado de dar cumprimento às obrigações contratuais estipuladas no compromisso, até o seu ulterior cumprimento.

Não tendo os requeridos entregado o imóvel imediatamente, na forma prevista em contrato, o autor lhes interpelou a fazê-lo mediante notificação extrajudicial, a qual restou igualmente descumprida.

Consolidada a situação controversa, as partes compareceram diante da Defensoria Pública do Estado do ………. a fim de transigirem, momento em que firmaram o termo de acordo acostado às fls. ……..

Por meio deste, ficou estabelecido que os requeridos se comprometeriam a restituir para o autor o valor de R$ ………, referente ao valor por ele adiantado quando da alienação do estabelecimento comercial (R$ ………), somado à metade do seu valor (R$ …….), a ser auferido mediante a alienação do imóvel em questão.

Lamentavelmente, contudo, o novo pacto celebrado entre as partes restou igualmente descumprido. De modo que ao autor não restou alternativa diversa que o ingresso perante este r. Juízo, com o escopo de fazer valerem os seus direitos. Nessa oportunidade, desde logo deduziu pedido de antecipação dos efeitos da tutela final, mediante emissão de ordem no sentido da sua imissão na posse do imóvel.

O contrato entabulado entre as partes dizia respeito à alienação do fundo de comércio da empresa denominada …., cuja sede funcionava em estabelecimento alugado.

Diante disso, aduziram os requeridos que, por ocasião da referida negociação, o contrato de aluguel do citado estabelecimento já se encontrava vencido, o que impediria o funcionamento da empresa.

Articularam que, vencido o primeiro mês de aluguel, a imobiliária encarregada da locação se recusou a receber o valor da respectiva prestação, ao argumento de que o contrato não mais detinha eficácia, e de que o proprietário do imóvel já havia solicitado a sua restituição.

Outrossim, aventaram que a imobiliária lhes teria informado que sequer o ponto seria de propriedade do requerente, e que em realidade este pertencia ao mencionado proprietário.

Os requeridos não trouxeram aos autos qualquer comprovação de que algum destes requisitos não se encontrava satisfeito, e que o proprietário efetivamente teria o direito de finalizar a relação locatícia unilateralmente; ora, não o fez justamente por inexistirem elementos probatórios nesse sentido, que dessem ensejo a uma pretensa autorização legal para que o proprietário procedesse dessa forma.

De modo que não se pode ter como maliciosa a conduta do requerente em alienar o seu fundo de comércio em favor do requerido. Muito pelo contrário, das próprias alegações contidas na contestação se deduz que os requisitos legais para a constituição do direito de manutenção da relação locatícia estavam devidamente presentes na hipótese em voga.

O simples fato da locação haver se procedido mediante atuação de empresa imobiliária induz que o instrumento contratual era de natureza escrita. Além disso, nada foi trazido aos autos no sentido de desconstituir o direito do sucessor locatício e prosseguir com a relação jurídica em comento.

Assim, caso a locação tenha efetivamente se extinguido, este fato não pode ser imputado a uma pretensa conduta maliciosa do autor, mas sim, à inércia dos requeridos na perquirição de seus direitos, o que, por óbvio, não pode vir em prejuízo daquele.

Não fosse isso suficiente, há de se ter que os requeridos assumiram a titularidade do estabelecimento comercial em …….de …..Em sua contestação e reconvenção, alegaram que sequer conseguiram pagar a primeira prestação locatícia, por força da superveniência do vencimento do contrato.

Entretanto, a …………. de …………………. de ………… realizaram composição amigável em face do requerente, pela qual admitiram pagá-lo o valor de R$ ………., afora as prestações relativas ao compromisso de compra e venda, até a sua ulterior alienação.

Ora, evidente que caso fosse verdadeira a tese esposada pelos requeridos, de que houve perecimento do direito adquirido no contrato, por força do vencimento da locação, pergunta-se, então, quais seriam as suas motivações para assumirem tal encargo?

Evidente que seus argumentos são absolutamente infundados, ainda mais se considerado que não contam com qualquer suporte probatório nos autos.

Alegaram os requeridos, ainda, que logo após a compra do estabelecimento comercial constituíram instrumento de procuração em favor do autor, em caráter irrevogável e irretratável, pelo qual lhe repassaram todos os poderes e direitos que dispunham sobre o imóvel em comento.

Assim, tendo sido delegada ao autor a faculdade de transferência do imóvel, seriam ininteligíveis as razões pelas quais esta não teria sido por ele realizada.

Com efeito, o referido instrumento fora devidamente formalizado e inscrito no Cartório Registral do ……………… . Primeiramente, entretanto, é de se ressaltar que na qualidade de compromissários compradores, a transferência se deu tão somente em razão dos poderes que dispunham sobre o imóvel.

Ora, é notório que nas relações jurídicas regidas pela modalidade contratual relativa ao compromisso de compra e venda, o domínio do bem alienado permanece na esfera patrimonial do promitente vendedor, o qual somente outorgará a escritura definitiva em favor do comprador quando finalizadas as prestações envolvidas na negociação.

Evidente, pois, que os requeridos nunca chegaram a dispor da faculdade de outorga de registro, pelo que é certo que, igualmente, nunca detiveram o direito de transferir a coisa em favor de terceiros. De modo que a faculdade de transferência mencionada na referida procuração certamente não diz respeito ao direito de alienação do domínio da coisa, mas sim, daquele relativo à transferência dos direitos do promissário comprador.

Não obstante, mesmo que efetivamente houvesse se procedido a transferência de domínio, os requeridos nunca chegaram a realizar a entrega do imóvel, tendo, portanto, permanecido no exercício do poder de fato sobre o imóvel.

Vale dizer, estes permaneceram irregularmente na posse do imóvel, ao verdadeiro arrepio do acordo entabulado entre as partes. Nesse diapasão, mesmo tendo transferido em favor do autor, “a priori”, todos os direitos decorrentes do compromisso de compra e venda, não cumpriram devidamente com as suas obrigações contratuais.

A posse é direito real que necessariamente exprime uma concretização de alguma das faculdades inerentes à propriedade. Em última análise, significa uma aparência de direito, consolidada na própria exteriorização do direito real de propriedade.

Por se tratar de poder físico, ou poder de fato, é figura jurídica intimamente conectada com o mundo factual, sendo que a sua transferência, igualmente, somente pode ser processada “in concreto”. Vale dizer, inexiste entrega documental da posse.

Ressalte-se que esta pode ser exercida, inclusive, em ilegitimidade de direito – como na presente hipótese -, o que caracteriza a posse injusta. Ora, não tendo os requeridos desocupado o imóvel, é de se ter que continuam exercendo as faculdades de possuidores, mesmo que de forma irregular. Conseqüentemente, fica bem caracterizado o seu inadimplemento contratual, pois nunca chegaram a levar a efeito o competente pagamento (transferência integral de seus direitos imobiliários).

Com vistas para se solucionar tal iniqüidade é que o requerente, quando da exordial, deduziu pedido de imissão liminar na posse do imóvel.

Em reconvenção, alegaram os requeridos que o valor adiantado pelo requerente a título de adiantamento significaria um sinal, e que em face de seu pretenso inadimplemento, haverá de ser retido. Mais incrível é que requerem, igualmente, que este ainda arque com o pagamento, em seu favor, de mais R$ ….., a título de consolidação da penalidade relativa às arras.

A tese dos requeridos sucumbe à improcedência através da mera análise da legislação que trata acerca da matéria. “Ad argumentandum tantum”, caso se entenda pela ocorrência de inadimplemento por parte do requerente, forçoso considerar que a retenção de valores a título de arras somente pode ser pleiteada caso expressamente acordada em contrato; caso contrário, o pagamento preliminar não passará de mero adiantamento:

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, (…)

A expressão do dispositivo transcrito não deixa dúvidas de que, para que o adiantamento se caracterize no regime imposto para essa categoria jurídica, há de ser dado expressamente a título de arras, o que não ocorreu no caso em tela, pois nada consta do contrato nesse sentido.

Não fosse isso suficiente, os próprios requeridos se comprometeram a devolver o valor auferido como adiantamento, conforme se denota da transação evada a efeito perante a Defensoria Pública. Certamente que estes não se comprometeriam a tanto na hipótese desses valores haverem sido comprometidos na qualidade de arras penitenciais:

“Do valor total percebido na eventual venda do imóvel serão deduzidos R$ …….., referentes à devolução de R$ …………………………. que havia sido pago na assinatura do contrato de compra e venda (…)”

Por fim, cumpre ressaltar que, na remotíssima hipótese de que se entendam caracterizados tanto o inadimplemento do requerente, como a incidência das arras no caso em tela, certo seria que o valor já adiantado já corresponderia à consolidação da penalidade, e portanto, nada haveria a ser complementado.

Além disso, caso acolhidas as alegações dos requeridos – o que se admite somente a teor de argumentação -, e anulado o ato jurídico representado no contrato, certo que este será tido por inexistente no mundo jurídico, devendo, portanto, ser operada a restituição das partes ao “status quo ante”.

De modo que, igualmente ao restante do contrato, a cláusula relativa à pretensa prestação de arras deverá ser tida por inexistente, cabendo a restituição do valor respectivo em favor do requerente, por parte dos requeridos.

DO DIREITO

Assim dispõe a Lei n.º 8.245/91 a chamada Lei do Inquilinato:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º. O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; (…)

Quanto às arras, o artigo 418 do Novo Código Civil, dispõe que somente pode exigir o pagamento em dobro das arras a parte que teve de suportá-las quando da celebração do contrato:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

DOS PEDIDOS

Por todo o exposto, de tudo que dos autos consta e do muito que será certamente suprido por este MM. Juízo, é a presente para requerer:

a) o protesto pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos, em especial de prova pericial e testemunhal, a qual será especificada em momento oportuno;

b) ao final, o reconhecimento da absoluta improcedência dos argumentos ventilados pelos requeridos-reconvintes;

c) a sua condenação em suportar todos os encargos decorrentes de custas e honorários advocatícios.

Nesses Termos,
Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]

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Categoria: Civil e Processual Civil, Petições
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