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Modelo de Petição: Direito Civil e Processual Civil – Petição de Contestação – Ação Declaratória – Contestação à ação declaratória c/c repetição de indébito de multa condominial, sob alegação de que a convenção de condomínio proíbe animais no prédio.

Contestação à ação declaratória c/c repetição de indébito de multa condominial, sob alegação de que a convenção de condomínio proíbe animais no prédio.

 

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ….. VARA CÍVEL DA COMARCA DE ….., ESTADO DO …..

AUTOS Nº …..

Condomínio ……., com sede na Rua ….., n.º ….., Bairro ….., Cidade ….., Estado ….., representado por sua síndica, residente no ap. ….., por intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo – doc. 01), com escritório profissional sito à Rua ….., nº ….., Bairro ….., Cidade ….., Estado ….., onde recebe notificações e intimações,  vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar

CONTESTAÇÃO

à ação declaratória c/c repetição de indébito interposta por ….., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ….., portador (a) do CIRG n.º ….. e do CPF n.º …..,  residente e domiciliado (a) na Rua ….., n.º ….., Bairro ….., Cidade ….., Estado ….., pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

DOS FATOS

Informa a Requerente que é proprietária do apartamento nº …. do Edifício …., bem como proprietária de uma cadela, da raça …., chamada …., com …. de idade, que reside com ela e seus filhos.

Que a Convenção do Condomínio, que rege as atividades da Requerida e disciplina as normas para a convivência no Edifício, proíbe enfaticamente a existência de animais nos apartamentos, dispondo em seu art. ….)que é proibida a manutenção de animais na respectiva unidade autônoma.

Que, entretanto, a Requerente mantém em sua unidade autônoma um animal e por estas razões, foi compelida ao pagamento de multa condominial, que totaliza R$ ….

E entende a Requerente que a interpretação dada ao texto da Convenção pelo condomínio não se aplica ao seu caso. Ao final, requer seja declarado seu direito de permanecer com o animal em sua residência que sejam repetidos os valores pagos a título de multa.

A legitimidade da norma proibidora e sua violação

Inadmissível a alegação da Requerente. A interpretação dada ao texto da convenção pelo Sr. Síndico é aplicável ao seu caso, uma vez que é condômina e a convenção se aplica a todos os condôminos indistintamente, sob pena de se privilegiar alguns em detrimento do direito de outros, que são maioria.

DO DIREITO

A Convenção de Condomínio estabelece que é proibido a permanência de qualquer tipo de animal nas unidades habitacionais do edifício, como lei interna, deve ser obedecida por todos os condôminos. É evidente que a interpretação apropriada é a que não permite a existência de cães, independemente da raça, cor e tamanho.

O Condomínio aprovou a Convenção de Condomínio, cumprindo o disposto no art. 9º, da Lei 4.591/64, in verbis:

” Art. 9º- Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção, ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléias, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 2º – Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio.”

Desta forma, foram estabelecidas as normas gerais para convivência e administração do condomínio, amparadas no bom senso e na responsabilidade dos condôminos.

A Convenção do Condomínio dispõe, no art….., “verbis”:

“Art…. – São deveres dos condôminos:
não manter animais nas respectivas unidades autônomas; ”

Ensina a Doutrina quanto à obrigatoriedade da Convenção:

“… Já o mesmo não se dá com a Convenção que desborda dos que participaram de sua elaboração ou de sua votação. Estendendo-se para além dos que a assinaram e seus sucessores e sub-rogados, vai alcançar também pessoas estranhas
Dada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente. Encarecendo a importância do problema, …” (Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínios e Incorporações. 3ª edição. 1976. Rio de Janeiro. Ed. Forense, pg. 125)

“O caráter normativo da convenção do condomínio é pacificamente reconhecido. Sua força obriga aos condôminos, seus sucessores e sub-rogados, e eventualmente às pessoas que penetram aquele círculo fechado, representado pelo edifício, é aceita sem relutâncias.” (Ob. cit., pg. 129)

” Os atos jurídicos, lato sensu, abrangem, então, várias classes como sejam: ato-regra, ato subjetivo, ato-condição, ato jurisdicional.
Nesta classificação encontra guarida a convenção do condomínio, como um ato-regra, que se define como a manifestação de vontade dotada de força obrigatória e apta a pautar um comportamento individual. No primeiro plano do ato-regra está a lei, como expressão volitiva do grupo social.” (Ob. cit. pg. 130)

“Outro ponto diferencial está em que a subordinação à lei independe da anuência do subordinado, enquanto que as outras disciplinam o comportamento de quantos voluntariamente integram aquele agrupamento ou eventualmente se acham na situação peculiar de participação, ainda que momentânea, de uma dada situação. Estas normas são, pois, uma fonte formal de direito, têm força obrigatória, e o direito que destarte se constitui é chamado de estatutário, ou corporativo.” (Ob. cit. pg. 130)

“Uma vez aprovada pelo quorum regular, a Convenção adquire força obrigatória. Impõe-se, obviamente, aos seus signatários. Não há mister, neste passo, qualquer esclarecimento. Quem assinar obriga-se com isto. Mas, e aqui se caracteriza bem a sua natureza estatutária, desborda dos que deram sua aprovação e vai alcançar os condôminos que assinaram, estendendo-se-lhes sua força cogente. Mais longe ainda, impõe-se também aos que recusaram sua aprovação ou sua assinatura por discordarem total ou parcialmente de sua preceituação. Se fosse possível a qualquer condômino, por se ausentar ou pelo voto contrário, furtar-se ao imperativo da normação convencional, esta seria nada. O titular de direitos sobre uma unidade tem a faculdade de discordar, de votar contra, de fazer discurso, de opor-se ao preceito, até o momento da aprovação. Uma vez obtida esta, tollitur quaestio. A Convenção passa a ser a lei daquela comunidade, e seus dispositivos obrigam a todo o condomínio.” (Ob. cit. pg. 134)

Posteriormente, o Condomínio elaborou seu Regimento Interno, cópia anexa, a fim de regulamentar as disposições da Convenção em seu caráter administrativo, estabelecendo em seu art….:

“Art…. – Não é permitida a existência ou circulação de cães e outros animais domésticos nas dependências do Edifício.”

Esclarece o Profº. Hely Lopes Meirelles, em sua obra Direito de Construir, “in verbis”:

“A administração do condomínio de apartamentos é disciplinada contratualmente pelo respectivo regulamento do edifício, aprovado pelos condôminos, em assembléia geral, na forma prevista na convenção do condomínio. Enquanto a convenção é ato institucional normativo da compropriedade formada pelos condôminos, o regulamento é simples ato de administração do edifício, disciplinador da conduta interna dos condôminos, locatários ou freqüentadores dos apartamentos e escritórios. A convenção condominial deve estabelecer os direitos e obrigações dos condôminos entre si e perante terceiros; o regulamento do edifício deve impor simplesmente os deveres dos ocupantes e freqüentadores do prédio, para possibilitar a coexistência harmônica dos que o habitam.” (4ª edição. Editora Revista dos Tribunais.1983. São Paulo. pg. 5)

“O Regulamento Interno, a rigor, serve para ordenar e explicitar o exercício de direitos, o cumprimento de deveres, bem como disciplinar o uso de partes comuns, tudo relativamente a aspectos da vida condominial.” (Emb.Inf. nº 149.964-2 – São Paulo – 18ª Câm. Cív. – j. 19/03/90)

“Na grande maioria dos casos, a Convenção e o Regimento Interno proíbem a presença de animais nos edifícios, proibição essa que não tem sido bastante para resolver o problema, não só porque alguns condôminos desrespeitam a norma, como, também, porque decisões há fazendo distinções que, a rigor, a lei interna não faz.” (Ap. Cív. nº 207.477-2/2 – 11ª Câm. Cív. – TJSp – j. 20/05/93)

Entretanto, face às discussões propiciadas pelo assunto, foi elaborado abaixo assinado objetivando a realização de Assembléia Extraordinária, documento anexo, a fim de se votar a alteração na Convenção do Condomínio, no tocante ao referido assunto.

Verifica-se que o abaixo assinado realizado não alcançou o “quorum” previsto para alteração da Convenção, ou seja 2/3 dos proprietários, sendo vontade da maioria que a mesma não fosse alterada, permanecendo a proibição da não permanência de animais nas unidades autônomas.

Recentemente, em Assembléia Geral Ordinária, realizada em …/…/…, cópia anexa, discutiu-se a respeito da presença de animais de pequeno porte no Edifício e ratificou-se a proibição da presença de qualquer tipo de animal no condomínio, in verbis:

“…alguns moradores fizeram um breve histórico à moradora  (ao. ….), sobre o que já foi passado por causa dos animais que antigamente existiam no Condomínio, embora fosse proibido desde o início, com relação a doenças, infecções e outros inconvenientes que qualquer animal, por menor ou mais bem tratado e “saudável” que seja, causavam ao Condomínio. Ficou ratificada, então, a proibição de qualquer tipo de animal no Condomínio, estando o infrator sujeito às multas previstas na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno.”

“Art…. , parág. …: As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.

Art…., parág. ú: Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem dois terços do total das frações ideais.”

Ensina o Mestre Caio Mário da Silva Pereira, in verbis:

“E, então, é evidente o poder da Assembléia para votá-las. Não oferece interesse doutrinário ou prático a primeira parte da questão, pois que dúvida não pode haver que a Assembléia, como órgão máximo do condomínio, pela mesma razão que reúne os poderes de votá-lo, tem-nos igualmente para alterar o estatuto do edifício. É incontroverso. Mas, enquanto não foi alterada, a Convenção obriga, sendo portanto, nula a deliberação tomada ao arrepio de suas disposições.” (Ob. cit. pg. 191)

“Uma vez tomada uma deliberação pela Assembléia, dentro das suas atribuições, e observada a maioria ex ratione materiae, como visto acima, ela obriga a todos os co-proprietários do edifício (art. 24, parág. 1º) ainda aos ausentes e aos que na reunião votarem contra, e somente se invalidará pela mesma forma e pelos mesmos motivos que geram a ineficiência dos negócios jurídicos em geral.” (Ob. cit. pg. 193)

A Convenção estabeleceu, em seu artigo, o pagamento de multa para o caso de descumprimento das normas nela estabelecida. O entendimento jurisprudencial assim entende:

“CONDOMÍNIO – Cães mantidos em apartamentos – Violação de norma condominial – Procedência de cobrança de multa – Recurso provido – Voto vencido.
Procede ação de cobrança de multa por infração de norma expressa condominial que proíbe sejam mantidos cães em apartamento.” (RT 530/142)

O fato da Convenção vedar a permanência de animal na unidade autônoma não fere, de nenhuma forma, o direito de propriedade da Requerente em relação à sua unidade autônoma, tendo em vista que a Requerente reside num condomínio e a Convenção – lei que rege a convivência harmônica no mesmo – é apenas expressão da opinião da grande maioria dos condôminos, tendo intenção de preservar seus interesses comuns.

Verificando o entendimento jurisprudencial

“CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS – PROIBIÇÃO DE MANTER ANIMAIS IRRACIONAIS EM SUAS UNIDADES E PADRONIZAÇÃO DA COR DOS FORROS DAS CORTINAS DAS JANELAS DA FACHADA. Não ultrapassa do direito de dispor, nem fere o direito de propriedade as deliberações condominiais de edifício proibindo a permanência de animais irracionais nos apartamentos, bem como padronizando a cor do forro das cortinas das janelas da fachada.” (Ap. Cív. 23082. – 3ª Câm. Cív. – j. 12/02/86 – Rel .Juiz Wilson Reback)

Os documentos de fls. …., não são válidos, porque são declarações unilaterais que contrariam a maioria expressiva do condomínio, que entendem justamente ao contrário, ou seja, se sentem incomodados com a presença do cão, embora de porte médio para pequeno. Tais moradores consideram-se perturbados com a presença do animal, também acham anti-higiênico, já que o mesmo anda pelas partes comum do prédio e elevadores, gerando com isso irritação e descontentamento.

O fato é que o animal vem causando descontentamento entre os condôminos que majoritariamente são contra a presença dele e por isso mesmo as multas aplicadas são legítimas.

DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer-se à Vossa Excelência, seja julgada improcedente a ação, condenando a Requerente no pagamento de custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 20%.

Nesses Termos,
Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]

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Categoria: Civil e Processual Civil, Petições
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