Modelo de Petições

Só mais um site WordPress

Modelo de Petição: Direito Civil e Processual Civil – Petição Inicial – Ação de Embargos à Execução – Embargos à execução em que se argüi preliminares para a extinção da execução

Embargos à execução em que se argüi preliminares para a extinção da execução

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ….. VARA CÍVEL DA COMARCA DE ….., ESTADO DO …..

….., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ….., portador (a) do CIRG n.º ….. e do CPF n.º …..,  residente e domiciliado (a) na Rua ….., n.º ….., Bairro ….., Cidade ….., Estado ….., por intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo – doc. 01), com escritório profissional sito à Rua ….., nº ….., Bairro ….., Cidade ….., Estado ….., onde recebe notificações e intimações,  vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor:

EMBARGOS À EXECUÇÃO,

no autos de nº ….., pelos motivos e fundamentos seguintes:

PRELIMINARES

1. CAPACIDADE PROCESSUAL

Bem assim, a Exequente não está regularmente representada para residir em Juízo, não havendo outorga de poderes a advogado para este fim.

O instrumento de mandato que instrui a Execução às fls. …. consiste em substabelecimento firmado por …., que:

a) reporta-se a uma procuração “retro”, não identificada, vale dizer, não encontra nos autos e;

b) não identifica a pessoa jurídica como outorgante, mas a pessoa natural.

Bem assim, a Exequente não está regularmente representada, porquanto o substabelecimento de procuração de fls. …. outorgada ao advogado, ainda que dissesse respeito à procuração de fls. …, e. ainda que outorga pela pessoa jurídica e não pessoa natural, verifica que não confere poderes regularmente, pois:

a) outorgada por pessoa jurídica em …. (fls. ….) está vencida, de acordo com a validade das procurações, previstas na Lei das S/A;

b) também a de fls. …., outorgada por pessoa jurídica, em …. de …., está vencida, em face da validade das procurações outorgadas por pessoa jurídica, prevista na Lei das S/A.

Assim, não satisfeitas as regularizações da capacidade processual, pede e espera seja julgado extinto o processo de execução, com a procedência dos presentes Embargos.

2. FALTA DE TÍTULO EXECUTIVO

A Execução vem instruída com os documentos denominados:

a) Contrato de Locação (fls. ….);

b) Anexos ao Contrato de Locação fls. …., por fotocópia.

O doc. denominado Anexo, fls. …., todavia, resta impugnado, em seu teor às fls. …., verso, que não contém as assinaturas dos Embargantes. O referido verso foi feito na fotocópia e não se comprova existir no original do anverso.

Com isto, não prevalece a cláusula de fiança às fls. …., verso, sob número …., que constituiria, afinal, o título executivo. Justamente pela falta da assinatura – vale dizer, a inexistência da obrigação líquida e certa representada por contrato de fiança, Cláusula …., autoriza executar por via de execução.

3. MORATÓRIA

Observa que a inusitada execução diz respeito à falta de pagamento de alugueres a partir de …. de …., até …. de …. – …. meses.

Como esclarece a Inicial da Execução, houve a ação de Despejo Por Falta de Pagamento, que tramitou na …. Vara Cível da Comarca de ….

Esta demora no andamento da referida ação de despejo, que, afinal, elevou brutalmente o valor do débito em número de meses impagos, não significou mais que ardil, por parte da Embargada, com o propósito de obter vantagem indevida dos fiadores, calcada em alguns fatos irrespondíveis:

a) o aluguel fora elevado artificialmente às nuvens, naquele momento, sem o conhecimento do fiador;
b) o fiador era suficientemente solvente;
c) o fiador não tinha conhecimento da falta de pagamento dos aluguéis, do aumento dos mesmos, nem da ação de despejo;
d) seria, para a Embargada, maneira de ganhar dinheiro fácil (rapinagem), com aparência legal, que duraria por …. e …. meses, pelo menos.

Por isso a Embargada propôs a ação de despejo, e paralisou-lhe o andamento por tanto tempo (r. requer juntada de fotocópia do processo respectivo).

Na realidade, todavia, isto representou a concessão de moratória, desautorizada, e até contrária ao contrato de locação, pelo qual se obrigara o fiador. Nota-se pelo texto do contrato que em inúmeras cláusulas, fica estipulado ao devedor-locatário pesadas multas de mora; multa de ….% por atraso de pagamento; multa de ….% por descumprimento do contrato (cláusulas …., ….; …. §; …., ….; …. e ….). E, fica estipulada a rescisão na hipótese de impossibilidade de uso do imóvel por mais de …. Ou seja: tudo significando pressa e pontualidade no cumprimento as obrigações. Ao deixar tudo isto de lado, este tom do contrato, evidentemente o credor feriu o contrato, em seu tom de cumprimento esperado – pelo menos no que tange ao que estava escrito -e, por outro lado, por ardil, concedeu a moratória.

4. NOVAÇÃO

Ainda no que entende por preliminar de mérito, verifica, no caso, ter ocorrido a novação da dívida, longe do alcance do fiador, de forma a invalidar o ajuste.

O contrato foi ajustado pelo aluguel inicial, para vigorar por prazo determinado, determinados os prazos de reajustes de aluguel – recordando que vivia-se na época o período inflacionário, em que a correção monetária, na forma da lei do inquilinato, permitia repor o mesmo valor inicial do aluguel, em determinados períodos.

O Inquilino/afiançado cumpriu suas obrigações de pagamento relativamente ao chamado período inicial e determinado do contrato.

A partir de certa data, no entanto, quando venceu determinado período de vigência de aluguel, sem reajuste, e permitiu-se o reajuste, o Inquilino, e o Credor-Locador, entabularam novo aluguel, sem que desse novo ajuste tivesse participado.

Levaram o valor do aluguel nas alturas, e, a partir daí, também, o Inquilino/afiançado deixou de pagar.

Se não levaram ambos – Inquilino e Proprietário – tão somente o Proprietário levou o aluguel tão alto. Não é possível dizer que o Inquilino tenha participado, ou concordado com a elevação, pois a Inicial da Execução não traz o devido Aditamento de Contrato, ou Novo Contrato, que estipula o novo valor do aluguel.

Portanto, ou o Inquilino participou da novação, e trata-se de novação de contrato (cuja falta do respectivo contrato junto à Execução por si só o faz carecedor de execução, por falta de título executivo hábil), ou, o Inquilino não participou da novação, e , então, trata-se de tentativa ilegal do Proprietário em elevar o valor do aluguel, unilateralmente – aí também carecedor de Execução, por falta de título executivo líquido e certo.
A comprovação cabal no sentido de que houve elevação ilegal do aluguel, a partir de certa data (coincidente com a data do início do alegado inadimplemento), consiste no incluso Quadro Demonstrativo da Evolução do Valor do Aluguel Mensal, desde seu início, aplicados os reajustes contratuais, …., pelo índice legal e contratual – …., Quadro este elaborado por Perito contador.

Comparece-se o valor dos alugueis previstos contratualmente, do início do contrato, mês a mês, com os valores dos alugueis pedidos na Execução: a diferença é enorme.

Enquanto, para o mês de …. de …. quando termina o demonstrativo – o aluguel mensal situa-se na casa de R$ …., na Execução proposta o mesmo valor do aluguel encontra-se na casa de R$ …. Diferença de …. para ….! Praticamente o dobro do valor!

O fiador jamais consentiu com esse aumento de aluguel.

Bem de ver que, no caso, não se trata, simplesmente, de reduzir o valor do locativo, ao justo valor, e fazer o fiador devedor dessa quantia menor.

Ocorre que esse ardil de elevação brutal do aluguel tornou possivelmente inviável para o próprio Inquilino cumprir o pagamento; ou seja, o Embargado, além de perpetrar a ilegalidade da majoração, unilateralmente, ou, encetar a novação do aluguel, tornou insuportável para o inquilino cumprir a eventual avença, criou o problema da inadimplência. Deve o proprietário suportar o ônus de sua tentativa de sua esperteza, ou de sua ganância, sem levar de roldão o fiador – que, repita-se, não foi avisado de aumento, nem de inadimplência.

Depois do término dos …. do contrato, inicialmente ajustado, e regulado por disposição de lei especial – Lei do Inquilinato – que inadmitia reajuste de aluguel, senão no limite da lei específica sobre reajustamento (art. 17, § único), o contrato em tela passou então a viger por prazo indeterminado, sem possibilidade de o proprietário retornar o imóvel, ou aumentar o aluguel (art. 47, Lei 8245/91).

A partir de …. de …., no entanto, ao invés de prosseguir com o valor do aluguel legalmente protegido contra aumentos, e assegurada a impossibilidade de despejo antes de …. de …. (depois de …. anos de vigência do contrato), e já na vigência do Plano de Estabilização Econômica de …./…./…., foi injustificadamente aumentado o valor do aluguel, de R$ …. (previstos no Quadro Demonstrativo em anexo a esta petição), para R$ ….; e logo em …./…. seguinte, para R$ …. (recebidos anexados na inicial da Execução) – representando ….% e ….% de aumento.

Afora isto, pretende a Execução fazer incidir, ainda, a multa de …. por cento; abrangendo incidencial sobre a multa de …. por cento supra referida.

Inaceitável pro ferir o princípio bis in idem, cumular com a multa precedente, ainda que reduzida a …. por cento.

Demais disto, a multa pode ser graduada, para menor, tendo havido por parte do credor e exagerada tolerância em retardar a ação de despejo, e falta de notificação do fiador, fazendo com que o valor do alegado crédito assumisse tantos meses de atraso.

Bem assim, deve a multa ser limitada a …. mês de aluguel, não havendo previsão contratual ou legal para que se renove a cada mês de aluguel vencido, data venia.

5. JUROS

Não houve estipulação contratual de juros de ….% ao mês ou …. por cento ao ano, como a Execução põe a título de crédito na planilha.

Os juros não contratados só podem situar-se na faixa legal de 6% ao ano.

6. NÚMERO DE MESES

A Execução põe sob execução alugueis até o mês de …./…., não havendo comprovação da entrega das chaves nesta data.

Consta que em …./…. estaria ocorrendo o último mês de permanência do inquilino-afiançado no imóvel.

Assim, não havendo comprovação de entrega das chaves em …., limita-se a …. o mês de incidência do alegado crédito.

DO DIREITO

A teor do disposto no artigo 838, I, do Novo Código Civil:

“O fiador, ainda que solidário, ficará desobrigado:

I – se, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor.”

A moratória não necessitaria ter sido expressa, ou escrita com fórmulas especiais; bastaria, como bastou, a omissão tácita, a expressão da paralisação do processo de execução.

No Vocabulário Jurídico de De Plácido e Silva encontra-se com maior precisão o vocabulário:

“Moratório – Do latim moratorius, do verbo morari (retardar, dilatar, ampliar), quer exprimir tudo que se retarda, que se protela ou se dilata. Notadamente se refere as prorrogações de prazos, em virtude do que as execuções dos atos se protelam ou ficam adiadas para outro prazo.”

O caso não constitui mero argumento de defesa do fiador, como visto, por ter merecido do legislador especial dispositivo, no art. 838, I.

E, acresce dizer que o próprio legislador civil, em face de grandeza dos interesses a serem protegidos ao fiador, previu também, no artigo 834, a possibilidade de o próprio fiador promover a execução, quando o credor a retarde, sem justa causa.

Significa dizer que o fiador não precisa e não pode, e não deve ficar à mercê do credor; e, que contraria os interesses do contrato a demora sem justa causa; diz a lei, então: (caso típico do caso vertente, ainda que se trate de ação de despejo, por falta de pagamento – onde o pagamento é permitido, e não, ação de execução).

“Art. 834 – Quando o credor, sem justa causa, demorar a execução iniciado contra o devedor, poderá o fiador promover-lhe o andamento.”

Este é o espírito da lei.

Assim, portanto, não vigora a fiança, desde seu início, em face de ter sido concedido moratória ao devedor, segundo os prazos verificados nos autos de processo de ação de despejo, abrangendo as prestações (alugueis mensais) nela referidos, ou, quando menos, a parte delas abrangidas pela moratória.

Por isso – com tais características e particularidades, narradas no parágrafo precedente -, nota que tratou-se, sim, de novação de toda a dívida, não de apenas parte dela, capaz de exonerar o fiador, a teor do disposto no artigo 366, do Novo Código Civil. Um novo contrato de valor de aluguel estabeleceu-se, contrariando, inclusive, a lei protetiva do inquilino:

“Art. 366 – Importa exoneração do fiador a novação feita sem seu consenso com o devedor principal.”

Por aplicação do disposto no artigo 360, Novo CC:

“Dá-se a novação:

I – quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior.”

Por “nova dívida” deve-se entender, com os juristas, que o “novo contrato”, como o de condições de aluguel da locação, constitui nova dívida, pois não é extinção de obrigação por pagamento, mas por constituição de nova obrigação:

“Sempre que ocorra a extinção de uma obrigação em virtude de contrair o devedor outra obrigação para com o mesmo credor cum animo novandi, há uma novação objetiva, que abrange tanto os casos de substituição de objeto propriamente como os de mudança de título ou de causa jurídica tomada o vocábulo causa, no sentido de fonte, sem as intrincações de fenominologia causal.” (“Inst. de Dto. Civ”. Caio Mário, Forense, 15ª. ed., pág. 164).

Por isso que se pode encontrar na quadra jurisprudêncial do direito vivo que:

“O fiador de contrato de locação não responde por majorações do aluguel não previstas no instrumento deo contrato e acordadas entre locador e locatário sem o seu consentimento.” (RT 524/24 e RT 530/157).

E, exonerando o fiador:

“Fiança. O locador fica exonerado, desde que foi alterado o objeto da locação, sem a participação dos fiadores, e efetuado acordo, quando ao pagamento do débito, entre locador e locatário em ação de despejo…

O que, em verdade, sucedeu foi uma tentativa de receber os alugueis na ação de despejo proposta, de forma imprópria, solicitando-se a 14/4/767, a suspensão do processo por 90 dias, prazo previsto para o pagamento, quando o imóvel já fora desocupado pela locatária no dia 30 de março anterior. Descumprindo o compromisso pela inquilina, surgiu a execução dos fiadores pelo saldo devedor, o que não é correto, pois este jamais teve ciência do que estava ocorrendo, dos acertos entre sua afiançada e o locador, quando já vencida a dívida e desocupada a sala.” (RT 527/219 – TARJ).

E, com toda propriedade, pelo E. Superior Tribunal de Justiça:

“Civil – Fiança – Locação. Ação revisional. Acréscimos de aluguel. Não responsabilidade do fiador. O fiador do contrato de locação não se obriga pelos acréscimo de aluguel de correntes de ação revisional a fiança não admite interpretação extensiva,” (Resp. 6465 – 3ª. Turma, CJ 18/8/91 – In “Ementário de Jur. do STJ”, Vol., 4 p. 58).

Quando, eventualmente, não possa ser exonerado o fiador, integralmente, pede e espera o seja, quando menos, no tocante ao valor que sobejou ao valor do aluguel legalmente devido (devido de acordo com o contrato e a Lei do Inquilinato, e respectiva lei extravagante autorizadora de reajuste). Trata de dar vigência ao disposto no art. 819, Novo Cód. Civ.

Neste sentido encontra-se julgado pelo 2º T. Al. Civ. SP, in RT 596/197, Ap. Civ. 171.213:

“Fiança – Locação – Majoração acima do contrato. Limitação da responsabilidade. O fiador não responde senão precisamente por aquilo que declarou no instrumento de fiança. Em caso de Dúvida, a interpretação será em seu favor.”

Por outro lado, quando vencidas as preliminares, e a procedência total dos embargos, pede e espera, ainda, possam ser considerados, quando menos, fatores de redução do valor da execução.

O contrato de locação em apreço insere multa disfarçada, sob a denominação, de bonificação, que constitui fraude à lei protetiva, e ordem social, que sempre caracterizou a natureza da Lei do Inquilinato, em suas várias edições ao longo das décadas.

Assim que, como se nota, esta multa, disfarçada, sob a denominação de bonificação, na realidade aponta multa por atraso no pagamento do aluguel, na casa de ….% (….).

Veja-se que o valor inicial do aluguel foi fixado em …. (moeda da época) para pagamento pontual. Mas, para pagamento impontual, o aluguel seria de .R$ …. …. por cento de acréscimo.

Ofende a Lei das Usura, que limita as multas em dez por cento; e, ofende o Código do Consumidor, que limita também em dez por cento. (no caso, aplica-se o Código do Consumidor, sendo a locadora pessoa jurídica que faz das locações objeto de negócio).

Nos comentários à vigente Lei do Inquilinato, de 1991, o autor paranaense Carlyle Popp, acentua com propriedade sob o título “Prêmio Pontualidade”, que:

“Através de artifício utilizado pelas administradoras de imóveis, a fim de disfarçar a existência de cláusula penal, nasceu o chamado prêmio pontualidade..

(…)

Assim, sendo mencionado prêmio, forma disfarçada de pena convencional, impossível será o no caso de pagamento retardado de alugueres a incidência de outra multa, afora aquela mencionada.” (ob. cit., ed. Juruá, p. 52/553)

DOS PEDIDOS

Assim sendo, respeitosamente, requer seja intimada a Embargada para responder no prazo legal, e, ao final, sejam acolhidas as preliminares, para julgar extinta a Execução, ou, quando não, sejam julgados procedentes os presentes Embargos, para julgar pelo reconhecimento da exoneração da fiança; ou, quando menos, pelo reconhecimento da exoneração parcial da fiança; e, quando menos, para limitar o valor do débitos na forma exposta nos demais tópicos da presente petição, com as demais cominações legais à Embargada.

Requer a produção de provas, documental pericial, testemunhal.

Anexo, também, extrato da evolução dos valores dos aluguéis, desde …./…., fornecidos pela administradora do imóvel – …., para a demonstração do abuso dos aumentos, nesta parte.

Dá-se à causa o valor de R$ …..

Nesses Termos,
Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]

__


________

________

Categoria: Civil e Processual Civil, Petições
Palavras-Chaves: , , ,

Banco de Petições e Contratos: 4702 Petições e Contratos Disponíveis







Comentar