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Modelo de Petição: Direito Civil e Processual Civil – Petição Inicial – Ação de Nulidade de Negócio Jurídico – Ação ordinária para requerer a anulação do recibo de sinal de pagamento referente a compromisso de compra e venda de imóvel.

Ação ordinária para requerer a anulação do recibo de sinal de pagamento referente a compromisso de compra e venda de imóvel.

 

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ………… VARA CÍVEL DESTA CAPITAL.

………., brasileiro, casado, do comércio, portador da Cédula de Identidade/RG nº ………., domiciliado nesta Capital à ………. nº ………., bairro ………., por de seu bastante procurador e advogado, infra-assinado, ut instrumento da mandato incluso, com escritório na Av. ……….., ……….. – cj…………, …………., onde recebe intimações, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência, para propor

ANULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA

com procedimento estabelecido pelo art. 282 e segs. do Código de Processo Civil, contra …….. e sua mulher Sra. ……., brasileiros, casados entre si, profissões ignoradas, residentes e domiciliados na …………, no ………….., nesta Capital e contra “………………….., com sede nesta Cidade e Comarca, na …….. nº …….., Bairro ……….., conforme consta do impresso utilizado e do cartão de visitas em anexo, o que faz pelas razões de fato e de direito que passa a expor:

OS FATOS

1. O Requerente na data de …………., como mostra o “Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento” em anexo,   adquiriu por compra, dos primeiros requeridos, por intermédio da imobiliária supra, por seu gerente de vendas, Sr………………, representante da imobiliária citada, um imóvel sito na ………… nº …., Bairro ………….., nesta Capital, matriculado sob nº …………… perante a ..a Circunscrição do R. de Imóveis de ………, conforme se vê no documento incluso.

2. Que o interesse na aquisição do aludido imóvel por parte do Requerente se deu ante a garantia de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, conforme divulgado e afirmado no instrumento retro, tendo pago em cheques já descontados, o valor de R$…….. (……mil reais) conforme pactuado, em 3 (três) parcelas, nas datas de ……; …… e ……. com financiamento dito como já aprovado, de R$……. (…….mil reais) que seria assumido pelo filho do requerente, para quem se destinava a aquisição do imóvel e que deveria firmar o Compromisso de Compra e Venda.

3. Diante das condições declaradas pelo Vendedor e das possibilidades financeiras do Requerente-comprador e de seu filho, em assumir o financiamento e confiando nas declarações do vendedor, o negócio se realizou nas condições avençadas tendo sido providenciada, pela própria imobiliária, toda a documentação que dizia ser necessária para ser protolocolizada perante a Caixa Econômica Federal, inclusive com abertura de conta-corrente.

4. Entretanto, para total surpresa do Requerente, depois de a imobiliária informar ao requerente que o financiamento já estava aprovado, isso em novembro de …………, fato reafirmado em ………………………, sempre dizendo que tão logo recebidas as parcelas que foram ajustadas como sinal de negócio, seriam o requerente e seu filho apresentados à Caixa Econômica para formalizar a Compra e Venda QUANDO TOMARIAM POSSE DO IMÓVEL ou seja, na data de………………….. acabou que, APÓS PAGAS AS TRÊS PARCELAS, o requerente foi informado de que a Caixa Econômica Federal não iria conceder o financiamento imobiliário fato pelo qual NÃO LHE FOI DADA A POSSE DO IMÓVEL, continuando os vendedores até a presente data, residindo no imóvel negociado, sem desocupá-lo.

5. Assim, diante do que foi declarado no Recibo de Sinal firmado entre o Requerente e os primeiros requeridos, com a interveniência da imobiliária e, constatado que o financiamento era apenas um engodo, não podendo, jamais, quitar os R$………… sem o financiamento, o requerente procurou a imobiliária para desfazimento do negócio. Esta reconhecendo o “erro” que levou o Requerente a praticar, de imediato se comprometeu em revender o imóvel objeto do malfadado negócio,  contudo sem solução até o momento, quando o requerente descobriu que a referida imobiliária repassou apenas R$ …. (………..mil reais) aos primeiros requeridos, vendedores do imóvel, retendo o valor de R$…….. (……mil reais) a título de comissão e sobrepreço que praticou.

6. Para solver a importância relativa ao sinal e princípio de pagamento no valor de R$ ……… o Requerente deixou de obter lucros em aplicações bancárias e comerciais, causando-lhe sérias perdas e prejuízos.

7. Diante dos fatos, está configurado que a vontade do Requerente cerca-se de vício insanável porque a realidade sobre o financiamento “aprovado” altera a situação do negócio, já que dependia do financiamento que na verdade NUNCA ESTEVE APROVADO, fato que lhe foi omitido, inclusive pelos VENDEDORES, levando-o a erro essencial no ato jurídico praticado, cujo defeito enseja a sua anulabilidade.

8. Ademais, jamais o Requerente deixou de fornecer qualquer documento de seu filho, necessário para a aprovação do financiamento, tendo sido aberta a conta corrente por orientação da Imobiliária, porém a mesma Imobiliária somente protocolou o pedido junto a Caixa Econômica e nada mais fez, fato que levou o requerente a comparecer pessoalmente naquela instituição para saber da tramitação do financimento, sendo informado que NÃO HAVIA APROVAÇÃO do referido pedido e que jamais ouve a presença de alguém gestionando o financiamento.

9. A falsa noção da realidade inserida no Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento, quanto a forma de pagamento realizar-se mediante o sinal pago e “financiamento junto à Caixa Econômica Federal”, conduziu o Requerente a erro, vez que se soubesse da possibilidade de NÃO SER POSSÍVEL QUITAR O RESTANTE MEDIANTE O FINANCIAMENTO PROMETIDO, com certeza não teria concretizado o negócio.

10. Destarte, os Vendedores dizem que irão retirar os seus documentos da Caixa Econômica, porém devem os Requeridos restituir ao Requerente a importância recebida como sinal em dobro princípio, a títulos da arras indenizatórias das perdas e danos causados pela perda de capital para inversão em seu negócio de restaurante, valor esse corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora legais.

O DIREITO

11. J.M. DE CARVALHO SANTOS, (in Código Civil Brasileiro Interpretado, Vol. II, 12ª Ed.), ao interpretar o art. 86 do Código, citando Clóvis Beviláqua, assim se expressa: “o erro para viciar a vontade deve ser tal que, sem ele o ato não se celebraria”. DARCY ARRUDA MIRANDA, (in Anotações ao Código Civil Brasileiro, 1º Vol. pág. 63, 2ª Ed. 1986), Comentando o aludido artigo, assevera: “O erro importa em sua discordância entre a vontade interna e a vontade declarada.”

12. CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, ( in Instituições de Direito Civil, Vol. I, 10ª Ed., 1987, págs. 350 a359), discorrendo sobre a Teoria dos Defeitos dos Negócios Jurídicos, assevera: “O mais elementar dos vícios do consentimento é o erro. Quando o agente, por desconhecimento ou falso conhecimento das circunstâncias, age de um modo que não seria a sua vontade, se conhecesse a verdadeira situação, diz-se que procede erro. “No negócio jurídico inquinado de erro há uma vontade declarada, porém defeituosa.” Na mesma obra, o Ilustre Prof. Caio Mário, comentando o art. 86 do Código Civil, leciona: “Para que torne então defeituoso o ato negocial, e, pois, anulável, o erro há de ser, primeiro a sua causa determinante, e, segundo, alcançar a declaração de vontade na sua substância …” E, acrescenta mais adiante, “Causa determinante do ato, conduz a elaboração psíquica do agente e influência na sua deliberação de maneira imediata, falseando a vontade volitiva.” ORLANDO GOMES, (in Introdução ao Código Civil, Vol. I, 5º Ed., 1977, pág. 507), sobre a rubrica “Defeitos dos Negócios Jurídicos”, leciona: “O erro é uma falta de representação que influencia a vontade no processo ou na fase da formação. Influi na vontade do declarante, impedindo que se forme em consonância com sua verdadeira motivação. Tendo sobre um fato ou sobre um preceito noção inexata ou incompleta, o agente emite sua vontade de modo diverso do que a manifestaria, se deles tivesse conhecimento exato, ou completo.” Mais adiante o autorizado Mestre, na obra já  citada, no capítulo: Ineficácia dos Negócios Jurídicos, assevera: “Ato anulável é o que se pratica em desobediência a normas que protegem especialmente certas pessoas e tutelam a vontade do agente contra os vícios que podem destorcê-la.” São causas determinantes da anulabilidade do negócio jurídico: a) …; b) os vícios do consentimento; c) …;”
13. O Prof. JOÃO CASILLO, (in O erro Vício da Vontade, Edição 1982, RT-SP), dissertando no tema: Teorias sobre o Erro na Vontade, escreve: “Se houver discrepância entre a vontade declarada e a vontade interna ou se a vontade já nasceu defeituosa, haverá vício da vontade”. “Toda vez que a vontade for defeituosa por obra exclusiva do agente, temos erro, e se esta vontade foi manifestada num ato jurídico, o Direito tem interesse por este vício do consentimento”. “… é o que se reverte de tal significado, de tal importância, que se o agente soubesse que estava obrando em erro, se soubesse realmente a verdade sobre os fatos, não teria externado sua vontade daquela forma. É o erro de cuja consciência impediria o agente de praticar o ato se o conhecesse.”

14. A formação escorreita do Contrato, cujo decreto anulatório se pretende, justifica o chamamento do segundo réu para compor a lide, vez que intermediou e influiu sobremaneira no negócio, além de ter se locupletado com parte do numerário pago, como ensina ORLANDO GOMES, (in Contratos, 7ª Ed. Forense, pág. 464), no subtítulo:

Obrigações e Responsabilidades do Corretor (segundo parágrafo):

“Cumpre-lhe ministrar às partes os informes interessantes à realização do negócio. Incumbe-lhe, principalmente, informar toda circunstância influente na apreciação da conveniência da realização do contrato, como, dentre outras, a situação econômica e financeira do outro contraente e a alteração no valor dos bens que serão objeto do contrato a se realizar. Se a oculta ou simplesmente a omite, responde por seu comportamento.”

15. A despeito da matéria em questão, nossos Tribunais, assim, têm-se pronunciado:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão – Condição suspensiva – Sub-rogação do financiamento – Incorrência – Restauração do estado das partes da situação anterior – Utilização do imóvel pelo compromissário comprador – Necessidade de apuração do valor locativo, referente ao período, em liquidação” (TJMG – Ap. 68.967 – B. Horizonte – 2ªC-j. 18.2.87 rel. Des. Walter Veado-v.u) – RT-610 p. 222/3.
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Apartamento – Mora do comprador – Inflação – Índices imprevistos – Parte do preço pago – Ação de rescisão – Procedência com devolução das parcelas já recebidas – Aplicação do art. 924 do CC.

Ementa oficial: Rescisão de promessa de cessão de fração ideal de terreno e de apartamento, com cláusula penal prevendo a devolução do imóvel e a perda do sinal e das parcelas pagas se ocorrer inadimplemento. A imprevisibilidade, na data da celebração do contrato, dos atuais índices de inflação que tornam excessivamente oneroso o pagamento das parcelas por parte do adquirente do imóvel, enriquecendo injustamente o alienante com a correção monetária, e fato que não pode deixar de ser considerado pelo Juiz. Tendo o adquirente pago mais da metade do preço do imóvel previsto no contrato tendo natureza penal a referida cláusula, aplica-se o art. 924 do CC, mantendo a reintegradoria de posse, obrigando o alienante a devolver ao adquirente o que efetivamente recebeu do mesmo título de sinal e de parcelas, sem correção monetária deduzida razoável taxa de ocupação.” (Ap. Cível 13594 – Acórdão do TJ-RJ, RT-551 p. 177/0).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão – Inadimplemento imputável aos compradores – Financiamento pelo SFH não obtido por eles – Impossibilidade superveniente de executar a obrigação – Caracterização do art. 1.058, parágrafo único, do CC.

“Evidencia impossibilidade superveniente, alheia à vontade do contratante, a mudança de regras na obtenção de financiamento pelo SFH para cumprimento de obrigações assumidas dele depende.” (Ap. 83.576-2-14ªC. – j. 17.9.85 – Rel. Des. Dínio Garcia) Acórdão do TJSP (Cível) – RT-605 p. 74/6.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão – Parte do preço a ser financiada por estabelecimento bancário – Financiamento negado – fato não imputável ao devedor – Restituição das partes ao estado anterior.

“Se o compromisso de compra e venda está condicionado à concessão de empréstimo por estabelecimento bancário e este não o concede, impõe-se a rescisão, com a restituição das partes ao estado anterior.” (Ap. 85.083-2-14ªC. – j. 16.4.85 – rel. Des. Franciulli Netto). Acórdão do TJSP (Cível) – RT-598 p. 88/0.

16. A melhor doutrina e o direito moderno impõem aos Requeridos restituírem o que receberam, frustando-lhes o dolus malus ou enriquecimento sem causa, tudo retornando ao estado anterior.

III – O PEDIDO

Com fundamento nos dispositivos legais apontados nas interpretações doutrinárias e jurisprudenciais acima transcritas, o Requerente pede a Vossa Excelência, se digne ANULAR o incluso Recibo de Sinal de Negócio e Princípio de Pagamento firmado entre as partes, determinando ainda aos Requeridos a devolução da importância de R$………………. (……….. mil reais), relativos ao sinal e princípio de pagamento, em dobro, a título de arras e a título de indenização em perdas e danos, despesas e lucros negociais cessantes, valor corrigido monetariamente e acrescido de juros legais, custas processuais e honorários advocatícios na base usual de 20% (vinte por cento).

IV –  AS PROVAS

Para provar o alegado, além das provas documentais já produzidas, protesta pela juntada de novos documentos, exames periciais, depoimento pessoal dos Requeridos, o segundo na pessoa de seu representante legal e, oitiva de testemunhas, cujo rol apresentará oportunamente.

V – O REQUERIMENTO

À Vista do Exposto, requer a Vossa Excelência a citação dos Réus, a imobiliária na pessoa de seu representante legal, para responderem aos termos da presente ação e apresentarem a defesa que tiverem, no prazo de 15 dias, tudo sob pena de revelia.

VI – O VALOR DA CAUSA

Para os efeitos legais e fiscais, dá-se à presente o valor de R$ …………. (……………mil reais) que é o valor do sinal pago.

Assim, D. e A. esta com os inclusos documentos, espera pela procedência da ação, na forma do pedido supra.

Termos em que pede deferimento

……….., ….de ………..de ………….

………………………..
Advogado

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Categoria: Civil e Processual Civil, Petições
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