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Modelo de Petição: Direito Civil e Processual Civil – Petição Inicial – Ação de Reintegração de Posse – Ação de reintegração de posse ante a inadimplência de compromisso de compra e venda.

Ação de reintegração de posse ante a inadimplência de compromisso de compra e venda.

 

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ….. VARA CÍVEL DA COMARCA DE ….., ESTADO DO …..

….., brasileiro (a), profissional da área de ….., portador (a) do CIRG n.º ….. e do CPF n.º ….. e ….., brasileiro (a), profissional da área de ….., portador (a) do CIRG n.º ….. e do CPF n.º ….., casados entre si, residentes e domiciliados na Rua ….., n.º ….., Bairro ….., Cidade ….., Estado ….., por intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo – doc. 01), com escritório profissional sito à Rua ….., nº ….., Bairro ….., Cidade ….., Estado ….., onde recebe notificações e intimações,  vêm mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE

em face de

….., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ….., portador (a) do CIRG n.º ….. e do CPF n.º …..,  residente e domiciliado (a) na Rua ….., n.º ….., Bairro ….., Cidade ….., Estado ….., pelos motivos de fato e de dirieto a seguir aduzidos.

DOS FATOS

Em …….. e sua esposa, ….., promitentes-vendedores, firmaram contrato de compromisso de compra e venda com ……., promissário- -comprador e ainda, através de instrumento particular com registro no Cartório de Títulos e Documentos da comarca de ……..

O objeto desta avença foi  imóvel sediado no Município de ……… assim descrito:

Imóvel composto pelos lotes de terreno .. e .. da quadra … da Planta Núcleo Residencial …… – 1ª parte, localizado no local denominado de ……, no município de …….. estado do ……., contendo um barracão em alvenaria.

O preço do imóvel à época era de R$ ………, devendo tal valor, conforme estipula a cláusula primeira, ser pago em prestações mensais, com vencimentos no dia … de cada mês, a partir de ……… daquele ano, da seguinte forma:

As três primeiras parcelas, no valor de R$ …….. cada uma; a quarta, no valor de R$ ……….; da quinta à última, no valor de R$ ……….., até final pagamento.

Acordaram as partes também que, no dia de seu vencimento, a parcela seria acrescida de juros, equivalentes ao rendimento da caderneta de poupança durante o mesmo período.

A cláusula sexta do referido instrumento previu que, caso duas das prestações vencidas não fossem pagas nos seus respectivos vencimentos, teriam os promitentes-vendedores, ora requerentes, a faculdade de constituir o promissário-comprador, requerido nesta ação, em mora; estando o devedor sujeito à aplicação de cláusula penal de 10%, em virtude do atraso  ou em caso de intervenção judicial; estipulou-se ainda que o devedor ( promitente comprador) arcaria com as custas processuais e  honorários advocatícios fixados em 20%.

Através de notificação extrajudicial, encaminhada e devidamente registrada pelo cartório de Registro de Títulos e Documentos de ………., protocolo n.º ……. foi constituído o Sr. …………….. – requerido – em mora, tendo-se em vista o não cumprimento do acordado e o atraso no pagamento, concedendo-se-lhe a faculdade de purgá-la no prazo máximo de dez dias, a partir do recebimento da interpelação, o que se deu em ………. do corrente ano, consoante o disposto no art. 960 2ª parte CC e art. 160 da Lei n.º 6.015/73 (Lei dos Registro Públicos).

Ora, o devedor foi devidamente constituído em mora, conforme comprova a cópia da notificação extrajudicial a ele enviada anexa a esta inicial. Isto, após ter deixado de pagar inúmeras parcelas referentes ao compromisso em questão. Já tendo decorrido 30 dias desde o recebimento da interpelação e tendo-se em vista o artigo 14 do Decreto – Lei 58, adiante transcrito, o contrato está rescindido de pleno direito.

Dispõe o decreto-lei 58, de 10.12.37, que trata do loteamento e da venda de terrenos para pagamento em prestações:

“Art. 14. Vencida e não paga a prestação, considera-se o contrato rescindido 30 dias depois de constituído em mora o devedor.”

DO DIREITO

Celebraram as partes compromisso de compra e venda, negócio jurídico pertencente à categoria dos contratos preliminares, prometendo, reciprocamente, levar a efeito uma compra e venda, contrato este de natureza autônoma, distinguindo-se do contrato definitivo de compra e venda por seu conteúdo.

Em sua obra “Direito Civil”, vol. 3, página 176, Silvio Rodrigues ensina:

“Na compra e venda, o vendedor se obriga a transferir o domínio e este efetivamente se transfere, com a transcrição do título no Registro de Imóveis. Todavia, na mera promessa bilateral de venda e compra, o promitente vendedor apenas promete que, no futuro, e se receber o preço, venderá o imóvel prometido. De modo que continua titular do domínio, o qual será de futuro transferido. Tal posição constitui, obviamente, excelente garantia para o vendedor.”

Na verdade, através da promessa de compra e venda, transferiram os ora autores apenas a posse imediata ou direta do imóvel ao requerido, mantendo para tanto a posse mediata (indireta) quanto, e principalmente, a propriedade.

É  aplicável portanto a regra contratual: “exceptio non adimpleti contractus” cabendo à parte prejudicada pelo inadimplemento o direito à sua cobrança. É esta a posição adotada pelo eminente jurista Orlando Gomes em sua obra “Contratos”, 17ª ed., página 244:

“As circunstâncias de irretratabilidade do compromisso e de atribuição de direito real ao promitente-comprador não impedem a resolução do contrato por inexecução, ou sua dissolução por mútuo consentimento. Nesses contratos, o pagamento do preço é parcelado, de modo que se a parte obrigada a pagar as prestações deixa de cumprir a obrigação, tem a outra direito a pedir sua resolução, ainda que a mora do devedor só se caracterize após o decurso de certo prazo contado da interpelação. Resolvido o contrato, cancela-se o direito real, isto é, a anotação preventiva.”

Quanto a este direito real transmitido, discorre ainda o mesmo autor, com o brilhantismo que lhe é característico, na obra já citada, página 245:

“A doutrina não delineou ainda com a necessária precisão os contornos desse direito real. Inadmissível assimilá-lo ao direito de propriedade. Para aceitá-lo, preciso seria chegar ao absurdo de que, com o registro imobiliário da promessa, se transfere o domínio. Se a transmissão da propriedade ocorresse nesse momento, seria uma superfetação a exigência legal do título translativo, seja a escritura definitiva, seja a sentença de adjudicação. Ademais, a anotação preventiva do contrato de promessa irrevogável não determina a modificação do seu registro. A propriedade do bem continua em nome do promitente-vendedor, embora com o ônus, com que foi limitada. Evidente se torna, assim, que o compromissário não tem o direito real sobre coisa própria. É verdade que o direito do promitente-vendedor ou compromitente se converte praticamente numa “recordação da propriedade”, esterilizando-se por completo, mas que pode voltar à plenitude se o contrato for resolvido. Sem dúvida alguma o direito do compromissário é tão extenso que se assemelha ao domínio útil. Tem ele a posse do bem, podendo exercer as faculdades de uso e gozo. Admite-se até que ele exerce o poder de disposição no uso da prerrogativa de trespassar o contrato, mas nem por isso é dono do imóvel que prometeu comprar. Habilitando terceiro a adquiri-lo, cede apenas seus direitos, na medida em que os tem, sem poder afirmar que a cessão implica transferência de domínio.”

E prossegue, na página seguinte:

“O direito real sui generis do compromissário reduz-se, verdadeiramente, à simples limitação do poder de disposição do proprietário que o constitui.”

É posição doutrinária pacífica também a possibilidade de extinção da promessa de compra e venda através da resolução, sendo bastante freqüente na impontualidade do pagamento das prestações, e sendo o comprador interpelado pelo vendedor para constitui-lo em “mora solvendi”, o que se fará 30 dias após a notificação se não purgá-la.

“Direito Civil”, Silvio Rodrigues, vol. 5, 18ª ed., p. 62:

“São pressupostos necessários para o êxito da reintegração: que tenha havido esbulho e que o mesmo date de menos de um ano e dia.
Se a prova destes fatos for veemente, ou se dele se convencer através de justificação, pode o juiz, ainda aqui, ordenar expedição de mandado liminar de reintegração, devolvendo-se a coisa esbulhada à vítima, antes mesmo de se ouvir o esbulhador.”

“Curso de Direito Civil”, Washington de Barros Monteiro, 3º vol., 28ª ed., p. 48, ao discorrer sobre a ação de reintegração de posse:

“Esse interdito tem por escopo a recuperação da posse perdida ou esbulhada. Segundo o disposto do citado art. 499 da lei civil, cabe tal ação ao possuidor esbulhado, a fim de ser restituído na posse da coisa.
A reintegração é processo judicial pelo qual se realiza o princípio de direito canônico expresso pelo adágio spoliatus ante omnia restituendus. Seus pressupostos acham-se enumerados no art. 927, do Código de Processo Civil: a) a posse do autor; b) o esbulho praticado pelo réu; c) a data do esbulho; d) a perda da posse, na ação de reintegração.
(…)
Identicamente, cabe o interdito na hipótese em que o compromissário-comprador deixa de pagar as prestações avençadas, ou quando o locador de serviços, dispensado pelo patrão, não restitui a casa que recebera para moradia. A regra, portanto, é esta: caracteriza-se o esbulho não só por atos de violência, como também por toda e qualquer moléstia aos direitos do possuidor, como quando ocorra recusa de restituir a coisa que deva ser restituída.”

Preceitua o artigo 926 do Código de Processo Civil brasileiro:

“Art. 926. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no de esbulho.”

Por sua vez, o artigo 928 autoriza a concessão de liminar de reintegração, sem ouvir a parte contrária, como se vê:

“Art. 928. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração;(…)”

Theotônio Negrão in “Código de Processo Civil e legislação processual civil em vigor”, 27ª ed., p. 762, nota 2a:

“Sem embargo da notificação (‘rectius’, interpelação) pelo cartório ter incluído multa pactuada, não contemplada no art. 14 do DL 58/37, apresenta-se a mesma válida para os fins da constituição em mora do promissário-comprador inadimplente” (STJ – 4ª Turma, Resp 2.235 – SP, rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j. 24.4.90, deram provimento, v.u., DJU 28.5.90, 1ª col., em.)

Theotônio Negrão in “Código de Processo Civil e legislação processual civil em vigor”, 27ª ed., p. 763, nota 6a:

“SÚMULA DO STJ SOBRE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA: Súmula 76 do STJ (Mora no compromisso de compra e venda): “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”

“Súmula 412 do STF: “No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo”.

Theotônio Negrão in “Código de Processo Civil e legislação processual civil em vigor”, 27ª ed., p. 765, nota 4:

“Dec. lei 745, de 7.8.69 – Dispõe sobre os contratos a que se refere o art. 22 do Dec. lei 58, de 10 de dezembro de 1937, e dá outras providências” (RT 406/385, Lex 1969/1.274):

“Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n.º 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do compromissário-comprador depende de prévia interpelação judicial, ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência”

Theotônio Negrão in “Código de Processo Civil e legislação processual civil em vigor”, 27ª ed., p. 766, notas 9 e 10:

“9. A notificação para constituição em mora, quando o contrato foi levado ao registro de imóveis, deve ser feita ao marido e à mulher (RTJ 35/548, 43/429, 50/441, 93/222; STF – RT 415/183, 468/211, 469/163, 470/183); em caso contrário, só ao marido” (RTJ 73/944, 81/587, 84/1.051; STF – JTA 94/211). Com maioria de razão, a notificação da mulher é desnecessária se, além de não inscrito o contrato, ela não figurou nele.” (RTJ 73/948, JTA 59/233, RF 256/211).

“10. É ineficaz a interpelação se o compromitente vendedor exige mais do que o devido (RT 510/149, 537/117, 541/137), ou não menciona o “quantum” exigido (RT 541/137, JTA 61/100, maioria) com a “indispensável clareza” (STJ – 3ª Turma, Resp. 41.368-0-SP, rel. Min. Eduardo Ribeiro, j. 7.6.94, deram provimento, v.u., DJU 27.6.94, p. 16.975, 1ª col., em.). Mas a necessidade da constituição do devedor em mora, como pressuposto processual da ação de rescisão de compromisso de compra e venda, não impede a incidência dos juros legais, que decorrem do simples atraso no pagamento da dívida (RT 541/160).”

“POSSESSÓRIA – Reintegração liminar – Requisitos necessários. A reintegração liminar, medida excepcional e violenta, somente há de ser decretada com a prova cabal do esbulho.” (TJSC – AI 2.137 – Biguaçu – 3ª c. – agtes.: Trajano Carlos da Silva e sua mulher – agdos.: Álvaro Moura de Carvalho e sua mulher – j. 22.6.82 – rel. Des. Wilson Guarany – v.u.)

“POSSESSÓRIA – Reintegração de posse – Liminar concedida – Desnecessidade de justificação – Aplicação dos arts. 924, 927 e 928 do CPC.
Verificados os pressupostos da ação (art. 927 do CPC) e estando o articulado devidamente instruído, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado respectivo, sendo-lhe defeso sujeitar o autor à justificação prévia quando desnecessária, consoante a exegese dos arts. 506 do CC e 928 do CPC.
A medida, concedida à entrada, antecedendo a discussão processual, pode eventualmente ser cassada no curso da lide e, bem assim, revigorada, quando desobedecida após seu cumprimento.
Agravo de instrumento 2.128 – Laguna – Agravantes: Fulgêncio Duarte e sua mulher – Agravados: Manoel Francisco de Souza e sua mulher e outros.”

“POSSESSÓRIA – Reintegração de posse – Liminar concedida – Justificação determinada – Admissibilidade – Inexistência de pedido do demandante – Irrelevância – Faculdade do juiz.

Ao juiz é dado, com vistas à apreciação do pedido de adiantamento liminar da proteção possessória, facultar a realização de justificação se entender insuficientes, para esse feito, os elementos probatórios oferecidos com a inicial. A determinação insere-se entre os poderes de direção do processo conferidos ao juiz.

N. 311.854 – Cotia – Agravante: Pedro Francisco dos Santos – Agravado: Espólio de Abramas Arnoldo Felmanas.”

“POSSESSÓRIA – Reintegração de posse – Existência de compromisso preliminar de compra e venda – Mora do promitente comprador – Hipótese de cumulação com ordinária de rescisão contratual – Petição inicial – Omissão – Carência de possessória”.

“POSSESSÓRIA – Reintegração de posse – Existência de compromisso preliminar de compra e venda – Mora do promitente comprador – Notificação – Irrelevância – Carência de possessória.

A notificação para caracterizar a mora do promitente comprador, por si só, não é eficaz para desconstituir o negócio jurídico objeto de contrato preliminar de compra e venda, que, enquanto não declarado rescindido, em procedimento ordinário, prevalece e impõe a carência da reintegração de posse. (Red.)

Apelação cível 52.401 – Rio de Janeiro – Apelantes: Sérgio Luiz Rodrigues Lopes e sua mulher – Apelado: Domingos Octávio Ferreira Monteiro.”

DOS PEDIDOS

Tendo-se em conta que os fatos narrados e os dispositivos legais enfocados autorizam a pretensão, requerem:

a) seja deferida, liminarmente, a reintegração dos autores na posse do imóvel retro descrito;

b) seja citado o réu para contestar a ação, querendo, no prazo legal e sob as penas da lei;

c) seja, ao final, julgada procedente a presente medida, confirmando-se a decisão liminar, condenando-se o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios;

d) protesta pela produção de todos os meios em Direito admitidos.

Dá-se à causa o valor de R$ ……

Nesses Termos,
Pede Deferimento.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]

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Categoria: Civil e Processual Civil, Petições
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